Tätä sivua on päivitetty: 16.8.2013 klo 14

Sivu on avattu alunperin: 26.7.2013

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

• Tiedot saattavat olla vanhentuneita tai epähuomiosta virheellisiä. Tarvittaessa tarkista oikeat ja ajankohtaiset tiedot siltä jolle asia kuuluu, ensisijaisesti hallinnolliselta isännöitsijältä tai tekniseltä isännöitsijältä, muutoin esim. taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta, tai turvallisuusasioissa esim. turvallisuusvastaavalta mikäli sellainen on valittu .
• Kopiointi oikeudet / Copyrights: Asunto Oy Vanha Kaarelantie 7

***********************************************************************************************

1. OLENNAISET EROAVAISUUDET HALLITUKSEN TILIKAUSILLA 2011-2013 LAATIMAN UUDEN KPH-KORTIN SEKÄ YHTIÖKOKOUKSEN 10.3.2009 HYVÄKSYMÄN KPH-KORTIN VÄLILLÄ

1. Märkätilojen korjaaminen ehdollistetaan selkeästi luvanvaraiseksi toiminnaksi tarkoittaen, että osakkaan tulee anoa taloyhtiöltä lupaa märkätilan korjaamiseen.
2. Asuinhuoneistojen märkätilojen taloyhtiölähtöisten korjausten yleisenä ja yhtäläisenä laatutasona on ns. perustaso, eikä alkuperäinen taso. Perustason ero alkuperäiseen tasoon on määritelty kph-kortin päivitysversiossa seuraavina rakennusteknisinä muutoksina: a) märkätilakohtaiset (kph+s) käyttövesiputket muutetaan rakenteiden sisään asennetuista pinta-asenteiseksi, ja b) kylpyhuoneen ja saunan välisen, alkuperäistasoisen kevytrakenteisen seinän muuttaminen nykyisten rakennussuositusten mukaiseksi, so. puuanturallisesta kivianturalliseksi, ja muiden runkorakenteiden osalta puurunkoisesta metallirunkoiseksi mikäli saunapaneloinnin kiinnittäminen metallirunkoon onnistuu vaivattomasti, tällöin poistuu sekä puuanturan, että muun puurungon kondensoitumismahdollisuuteen liittyvä kosteus-/home-/mikrobivaurioriski, mistä on tehty useita havaintoja tässä taloyhtiössä, ja nimenomaan kph:n (pesutilan) ja saunan välisen kevytrakenteisen seinän osalta.
3. Kph-kortin päivitysversiossa on myös määrätty korjausvalvonnasta, jota aikaisemmassa versiossa ei ollut. Seuraavasti: "2.1.3 KORJAUS-/RAKENNUSVALVONNASTA JA -KONSULTOINNISTA Kylpyhuoneessa tarkistetaan taustarakenteiden kunto sekä niiden sisältämä rakennekosteus (seinä- ja lattiapintojen) purkutöiden jälkeen. Taloyhtiö käyttää tässä ulkopuolista asiantuntijaa, mikäli teknisellä isännöitsijällä ei ole riittävää pätevyyttä ja mikäli taloyhtiön hallitus niin pättää. Muu valvonta tapahtuu päätyövaiheittain, ja niiden osalta taloyhtiö voi käyttää teknistäisännöitsijää, jolla on oltava ko. asioiden valvontaan tarvittava ammattipätevyys. Taloyhtiön tulee lähtökohtaisesti käyttää korjaus-/rakennusvalvonnassa tahoa, joka pystyy tarvittaessa antamaan riittävää märkätilojen korjaus-/rakennuskonsultointia."
4. Osakaslähtöisiä märkätilakorjausten osittaista ja ehdollista taloudellista tukemista taloyhtiön puolelta on laajennettu. Vuoden 2009 kph-kortissa taloyhtiö tuki osakaslähtöisissä korjauksissa joissa korjattiin alkuperäistä, tai ennen 1999 peruskorjattua märkätilaa ainoastaan vesieristeen uusimista. Kph-kortin päivitysversiossa taloyhtiön tuki (ns. ´porkkana´) kohdistuu lisäksi kph-kortissa määrättyjen vähäisten muutostöiden kuluihin, niistä rakennusteknisistä toimenpiteistä, joilla ko. tila muutetaan tämän päivän rakennussuosituksia vastaavaksi. Näitä rakennusteknisiä muutostoimenpiteitä ovat a) rakenteiden sisään asennettujen alkuperäisten vesiputkien muuttaminen pinta-asenteisiksi, b) kph:n ja saunan välisen kevytrakenteisen seinän ala-anturan muuttaminen alkuperäisestä puuanturasta kivianturaksi, (lattiasta 20-30cm korkeuteen ulottuva), ja muiden ko. seinän alkuperäisten runkorakenteiden muuttaminen puurunkorakenteista metallirunkorakenteiksi, mikäli tämä (jälkimmäinen) on helposti ja kohtuukuluin toteutettavissa. Lisäksi erona vuoden 2009 kph-korttiin: taloyhtiö kustantaa myös lattiakaivon uusimisen (kun kyseessä on joko alkuperäinen tai yli 10 vuotta sitten peruskorjattu märkätila).
5. Onko muita olennaisia eroja vanhan ja uuden kph-kortin välillä, mitä?

2. TARKENNUKSIA EDELLISIIN MAININTOIHIN, JA HUOMIOITA LIITTYEN KPH-KORTIN PÄIVITYSVERSION OIKEUSVOIMAISUUTEEN JA HALLITUKSEN PÄÄTÖKSENTEKOVALTUUKSIIN (NIIN KAUAN KUN KPH-KORTIN PÄIVITYSVERSIOTA EI OLLA KÄSITELTY/HYVÄKSYTTY YHTIÖKOKOUKSESSA)

YHTIÖKOKOUSPÄÄTÖSTEN TILA KPH-KORTIN PÄIVITYSVERSIOSTA

Kph-kortin päivitysversiota ei toistaiseksi olla käsitelty yhtiökokouksessa omana varsinaisena päätösasiana. Tosin, kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa ilmoitettiin (pääasiassa ko. kokouksen puheenjohtaja ilmoitti), että:

• taloyhtiöllä on yhtiökokouksen 10.3.2009 vahvistama kph-kortti, joka määrää a) märkätilojen (kph +s) taloyhtiölähtöisen korjaamisen yleisestä ja yhtäläisestä laatutasosta, sekä b) korjauskulujen hyvittämisestä ja jyvittämisestä taloyhtiön ja osakkaan kesken silloin kun kyseessä on osakaslähtöinen korjaus
• hallitus on valmistellut kph-kortin päivittämistä jo vuodesta 2010, ja tilikaudella 2012 on kph-kortin päivitysversio tarkistettu Suomen Kiinteistöliiton rakennusteknisellä asiantuntijalla, ja saanut asiantuntijahyväksynnän erityisesti rakennusteknisten seikkojen osalta, mutta suosituksen, että muutamia sopimusoikeuteen liittyviä tekstikohtia tarkistetaan ja tarkistutetaan alan asiantuntijalla: erityisesti, "lupa"-sanan käyttö, ja voiko taloyhtiö velvoittaa osakasta osakaslähtöisissä märkätilakorjauksissa anomaan taloyhtiöltä lupaa märkätilan korjaamiseen? Lisäksi siitä oli puhetta, että juristilta tulee saada kommenttia siitä miten kph-kortin velvoitteita ja vastuita tulkitaan niiden osakkaiden osalta, jotka ovat ovat tulleet osakkaaksi vasta sen jälkeen kun kph-kortti on hyväksytty yhtiökokouksessa, ja että mikäli halutaan varmistaa kph-kortin määräysten velvoittavuus pitkällä tähtäimellä, ja uusienkin osakkaiden osalta, niin tulisiko siitä mainita jotain yhtiöjärjestyksessä?
• että kph-kortin pävitysversio on tarkoitus ottaa täydessä laajuudessaan käyttöön viimeistään kun edellä kuvatut sopimusoikeudelliset seikat on tarkistettu alan juristilla, ja että kph-kortin päivitysversion juridisen konsultoinnin voidaan olettaa tulevan valmiiksi kevään 2013 kuluessa. (Lisäksi kevään 2013 varsinainen yhtiökokous päätti budetoida rahaa kph-kortin päivittämiselle.)
• että kph-kortin pävitysversion olennaiset muutokset 10.3.2009 yhtiökokouksen hyväksymään kph-korttiin ovat kuten edellä kohdassa 1. mainittu.

MITÄ SEIKKOJA HALLITUKSEN, ISÄNNÖITSIJÄN JA OSAKASLÄHTÖISTÄ MÄRKÄTILAKORJAUSTA SUUNNITTELEVAN TULEE ERITYISESTI OTTAA HUOMIOON, KUN KORJAUSSUUNNITTELUSSA JA KORJAUSKULUJEN HYVITTÄMISESSÄ/JYVITTÄMISESSÄ KÄYTETÄÄN KPH-KORTIN PÄIVITYSVERSIOTA, JOTA EI OLLA KÄSITELTY YHTIÖKOKOUKSESSA?

Niin kauan kuin kph-kortin pävivitysversiota ei olla hyväksytty yhtiökokouksessa, on olennaisimpina kysymyksinä hallituksen, isännöitsijän ja märkätilan osakaslähtöistä korjausta suunnittelevan kannalta:

1. voiko taloyhtiö määrätä että märkätilan peruskorjauksen yhteydessä tulee a) rakenteiden sisään asennetut vesiputket muuttaa pinta-asenteisiksi, ja b) muuttaa kph:n ja saunan välisen kevytrakenteisen seinän ala-antura puurakenteisesta kivirakenteiseksi, sekä muut ko. seinän rankarakenteet puurangoista metallirangoiksi?
2. voiko ja kuuluuko taloyhtiön, osakaslähtöisessä märkätilan korjauksessa, hyvittää osakkaalle edellä mainittujen rakennusteknisten muutostöiden kulut?

Edellä mainittujen asioiden, jota taloyhtiön hallituksen sekä isännöitsijän tulee päätöksenteon yhteydessä erityisesti tarkastella niin kauan kuin kph-kortin päivitysversiota ei ole yhtiökokouksessa hyväksytty, osalta on (hallituksen/isännöitsijän) olennaista tietää:

1. onko ko. tilikauden toimintasuunnitelman, ja erityisesti sen "huomattavat korjaukset kuluvalla tilikaudella", yhtiökokouskäsittelyn yhteydessä sovittu tai muutoin ilmoitettu, että mainitut vähäiset muutostyöt (joissa märkätila saatetaan kph-kortin pävitysversion mukaisesti tiettyjen rakennusteknisten seikkojen osalta tämän päivän rakennussuosituksia vastaavaksi) tehdään, ja tulee tehdä, aina kun märkätiloja peruskorjataan alkuperäistasosta perustasoon (riippumatta siitä onko kyse osakas- vai taloyhtiölähtöisestä korjaamisesta)?
2. onko ko. tilikaudelle, jolloin märkätilakorjauksia tehdään, ja on suunniteltu näiden asioiden osalta hyvitettäväksi, budjetoitu rahaa, jotta tällaiset hyvitykset voidaan taloyhtiön puolelta tehdä? Jos mitään rahaa ei olla pudjetoitu märkätilakorjauksiin, on mahdollista, että osakaslähtöisissä märkätilakorjauksissa ei voida ko. vähäisiä muutostöitä hyvittää taloyhtiön puolelta muutoin kuin, että esim. myöhempi yhtiökokous (esim. seuraava varsinainen yhtiökokous) päättää hyväksyä tällaiset hyvitykset.
3. onko näitä (vähäisiä) muutostöitä tehty ja hyvitetty taloyhtiössä jo aikaisemmin, ja niin, että voidaan tulkita, että tästä on muodostunut taloyhtiön tapa, eli "yleinen ja yhtäläinen taso ja hyvityskäytäntö"? Mikäli tilanne on, että taloyhtiö on jo pitkään korjannut märkätiloja kph-kortin pävitysversion mukaiseen tasoon, ja suorittanut siihen tasoon saattamisesta aiheutuneita kuluja osakaslähtöisissä märkätilakorjauksissa, saattaa olla mahdollista, että tämä on riittävä peruste sille, että näin toimitaan jatkossakin, eli että perustasoa (kun kyseessä on vähäiseksi tulkittava muutos alkuperäisestä tasosta) ei tarvitsisi erikseen käsitellä ja vahvistaa yhtiökokouksessa(?).