xxxxxxxxxxxxxxxx

*************************************

Hei

Taloyhtiön hallitus on päättänyt pyytää juridista asiantuntijakonsultointia, miellään kirjallista lausuntoa, taloyhtiökohtaisen ohjeasiakirjan osalta, asiakirjan joka koskee huoneistomärkätilojen korjauksia ja muutostöitä. Tästä ohjeistuksesta voidaan myöhemmin käyttää termiä "kph-kortti".

KPH-KORTIN JA JURIDISEN KONSUTOINTIPYYNNÖN TAUSTAA

Kph-korttimme ei ole syntynyt tyhjästä, eikä kiireellä. Kph-kortin suunnittelun historia alkaa taloyhtiössä jostain vuoden 2005 paikkeilta. Taloyhtiön hallitus on silloin, ja seuraavien vuosien kuluessa, todennut, että niin asukaslähtöisiä, kuin taloyhtiölähtöisiä märkätilakorjauksia varten on syytä laatia ohjeistus, joka selventää taloyhtiön tapaa ja yhteisiä "pelisääntöjä". Taloyhtiön hallitus ei ole keksinyt kph-kortti asiaa yksinomaan itse, vaan siihen on opastanut Suomen Kiinteistöliitonkin käyttämä alan asiantuntija Jaakko Laksola, joka on Suomen Kiinteistöliitonkin edustajana puhunut mm. radiossa, ja julkaissut mm. Helsingin Sanomissa, omien kirjajulkaisujensa lisäksi, siitä asiasta, että taloyhtiöt toimivat hyvin jos ne laativat oman taloyhtiökohtaisen ohjeistuksen märkätilojen korjaamisesta. Laksola on lisäksi, joskus 2000-luvun alkupuolella, konsultoinut taloyhtiötämme aivan suoraan mainituissa asioissa.

Taloyhtiössämme kph-kortin suunnittelun alkuvaihe päättyi siihen, että taloyhtiö tilasi vuonna 2009 ensimmäisen version kph-kortista Suomen Kiinteistöliitosta (liitteenä). Sen ohjeistuksen laati Jari Hännikäinen. Tämä ohjeistus vahvistettiin taloyhtiön yhtiökokouksessa, vuonna 2009, ja se on ollut siitä asti voimassa.

Taloyhtiön hallitus on vuodesta 2011 lähtien suunnitellut Hännikäisen laatiman kph-kortin päivittämistä. Päivitystä on haluttu mm. siten, että märkätilojen peruskorjausten tavoitetilaksi halutaan ns. perustaso, eikä alkuperäinen taso. Tämän taustalla on muutama rakennustekninen seikka, erityisesti kph:n ja saunan välinen kevytrakenteinen seinä, jonka alkuperäistaso on todettu rakennusteknisesti ongelmalliseksi ja kosteusvaurioriskiä nostavaksi. Lisäksi on haluttu määrätä, että kylpyhuoneessa kulkevat käyttövesiputket tulee asentaa pinta-asenteisesti, eikä seinän sisään kuten on alkuperäisesti asennettu.

Taloyhtiön hallitus on myös huomannut tarpeen sille, että kph-korttia tulisi tarkistaa voimassaolevan asunto-oy lainsäädännön mukaiseksi. Tämä lainsäädäntöhän on joiltain osin uudistettu vuoden 2009 jälkeen.

Tilanne nyt on, että taloyhtiön hallitus on laatinut luonnoksen uudeksi/päivitetyksi kph-kortiksi, ja että tämä luonnos on luetutettu Suomen Kiinteistöliiton asiantuntijalla Jari Hännikäisellä. Taloyhtiön hallitus pyysi Hännikäistä lukemaan ja kommentoimaan kph-korttia erityisesti rakennusteknisten asioiden kannalta.

Hännikäinen totesi kph-kortin yleisesti hyväksi, sekä ehdotti muutaman tekstikorjauksen, jotka on tehty hänen ehdotustensa mukaisesti.

Taloyhtiön hallitus on nyt päättänyt pyytää vielä, että lakimies lukee kph-kortin läpi, ja ehdottaa tekstimuutoksia, mikäli hän katsoo sellaiselle olevan perusteita.

Niinpä tiedustelemme teiltä Suomen Kiinteistöliitosta, pystyttekö tarjoamaan tällaista asiantuntijakonsultointia, ja mihin hintaan?

JURIDISEN KONSULTOINNIN SISÄLLÖSTÄ

Kph-kortin juridisen konsultoinnin tulisi sisältää:

1. kph-kortin lukeminen huolella

2. tutustuminen taloyhtiömme yhtiöjärjestykseen

3. tarvittaessa pyytää konsultoitavaan asiaan lisäselvennystä taloyhtiön isännöitsijältä, tai tekniseltäisännöitsijältä

4. kirjallinen 1. kommentointi/lausunto, jonka tulisi sisältää ainakin seuraavia asioita:

   • huomautukset sellaisista kph-kortin tekstikohdista, jotka ovat tai voivat olla ristiriidassa yhtiöjärjestyksen ja/tai asiaa koskevan lainsäädännön kanssa

   • tekstin korjausehdotukset edellä mainittujen huomautusten osalta

   • konsultointia siitä tulisiko kph-korttista lisätä maininta taloyhtiön yhtiöjärjestykseen, (ja jos ei lisätä, niin mitä ongelmia tästä voi koitua)?

   • kirjallinen 2. kommentointi/lausunto vielä sen jälkeen, kun taloyhtiön hallitus on muokannut kph-korttia kohdassa 5. kuvatun kirjallisen 1. lausunnon mukaisesti, jossa todetaan, onko kph-kortti asianmukainen, ja jos ei ole niin mitä vielä tulisi muuttaa.

5. tarvittaessa jonkin verran suullista konsultointia, esim. puhelimitse

Kirjallisen lausunnon taustalla on mm., että taloyhtiön hallitus haluaa viedä kph-kortin päivitetyn version yhtiökokouksen vahvistettavaksi. Yhtiökokouksen päätöksentekoa voi auttaa huomattavasti, että hallituksella on esittää kph-korttia puoltava asiantuntijalakimiehen lausunto.

Konsultoinnin toivottaisiin tapahtuvan helmikuun 2013 aikana, niin että kirjallinen lausunto olisi taloyhtiön käytettävissä 15.3.2013 mennessä.

TARJOUS PYYDETÄÄN TOIMITTAMAAN KIRJALLISENA 8.2.2013 MENNESSÄ

JARI HÄNNIKÄISEN (SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO) HUOMIOITA, JOITA PYYDETÄÄN OTTAMAAN HUOMIOON JURIDISEN KONSULTOINNIN YHTEYDESSÄ

1. Jari Hännikäisen "Osakasmuutostyö" huomio.

Hännikäinen konsultoi taloyhtiötä kph-kortin osalta seuraavasti:

"Muuten aikas hyvä mutta kannattaisi ehkä puhua erikseen osakasmuutostyöstä kun kyseessä on osakaslähtöinen märkätilan peruskorjaus/muodinmukaistaminen ja tästä työstä yhtiölle tehtävästä osakasmuutosilmoituksesta, sekä ilmoituksen käsittelyn hallintomenettelystä, osakasmuutostyön suunnittelijoista, osakasmuutostyö suunnitelmista sekä liitteistä / selvityksistä , työn urakoitsijoista, valvonnasta, katselmuksista ja sitten lopuksi osakasmuutostyön hyväksymisestä yhtiön hallinnossa sekä työn aloituksen sallimisesta." (Jari Hännikäisen sähköpostiviesti taloyhtiön isännöitsijälle 3.12.2012)

Taloyhtiön hallitus päätti 14.1.2013 kokouksessa, että termiä "osakamuutostyö" ei tässä vaiheessa vielä lisäillä asiakirjaan Jari Hännikäisen alustavan suosituksen mukaisesti. Hallitus katsoo toistaiseksi että asiakirjassa ei pitäisi olla erityistä epäselvyyttä osakasmuutostyö-asioiden osalta. Jari Hännikäistä pyydettiin myös tarkentamaan tätä kommenttiaan, esim. laatimalla korvaavan tekstipätkän, mutta sellaista ei saatu. Taloyhtiön hallitus toivoo, että lakiasiantuntija ottaa tämän Hännikäisen kommentin erityishuomioon konsultointia suorittaessaan.

Taloyhtiön puolelta todetaan, että yksi syy miksi asiakirjassa ei ole viljelty erityisesti "osakasmuutostyö" -termiä, on että asiakirjassa on ko. termi korvattu "osakas lähtöinen peruskorjaus / muutostyö" käsitteellä.

Toinen syy on, että tämä asiakirja on ajateltu myös asuinhuoneistomärkätilojen taloyhtiölähtöisten korjausten, erityisesti kosteusvaurioden vuoksi tehtävien peruskorjausten, ohjeeksi. Olennaisena syynä koko asiakirjan laatimisessa on, että sen avulla nyt määritellään märkätilojen peruskorjausten tavoitelaaduksi ns. "perustaso" ja tämä tarkoittaa joitakin muutoksia alkuperäiseen tasoon, nämä muutokset on mainittu tässä asiakirjassa kohdassa 2.1.2:

"2.1.2 ERITYISTÄ TALOYHTIÖN YLEISESTÄ JA YHTÄLÄISESTÄ PERUSTASOSTA JA SIITÄ POIKKEAMISESTA

Kun märkätilaa peruskorjataan, se tulee tulee korjata taloyhtiön yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon.

Taloyhtiön yleinen ja yhtäläinen perustaso tarkoittaa asuinhuoneistojen märkätilojen kohdalla taloyhtiön alkuperäisissä rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyä käyttötarkoitusta, tilajakoa, rakennusteknisiä ratkaisuja, sekä laatutasoa seuraavin muutoksin/uudistuksin:

• muutostyö 1: kylpyhuoneen ja saunan välisen, alkuperäistasoisen kevytrakenteisen seinän muuttaminen nykyisten rakennussuositusten mukaiseksi, so. puuanturallisesta kivianturalliseksi, ja puurunkoisesta ja metallirunkoiseksi mikäli saunapaneloinnin kiinnittäminen metallirunkoon onnistuu vaivattomasti, tällöin poistuu puuanturan ja puurungon kondensoitumismahdollisuuteen liittyvä kosteus-/home-/mikrobivaurioriski

• muutostyö 2: märkätilan käyttövesiputkien pinta-asenteiseksi saattamiseen liittyvät välttämättömät muutostyöt"

Siis, jos esim. tässä kappaleessa puhuttaisiin ainoastaan osakaskorjauksesta tai osakasmuutostyöstä (kuten Jari Hännikäinen ehkä tarkoittaa kommentillaan (?)), niin ongelmana olisi, että tämä asiakirja ei silloin, ilman erillistä lisäkappaletta, velvoittaisi taloyhtiötä suorittamaan esim. kosteusvaurion johdosta suoritettavassa märkätilan peruskorjauksessa näitä mainittuja rakennusteknisiä parannuksia haluttuun "perustasoon" saattamiseksi.

Jotta asiakirjasta ei tulisi enää pidempi kuin se jo on, on ajateltu, että olisi hyvä, jos ohjeita voidaan kuvata siten, että ne samalla koskevat sekä taloyhtiölähtöisiä, että osakaslähtösiä korjauksia, kun vain mahdollista.

2. Jari Hännikäisen "Lupa" - huomio

Hännikäinen konsultoi taloyhtiötä kph-korttiasiassa seuraavasti:

""Lupa" sana kun poikkeuksetta saa mielen menemään rakennuslupa-asioihin, jotka taas ovat viranomais tavaraa.

Taloyhtiön hallitus päätti että toistaiseksi asiakirjaa ei muokata Hännikäisen lupa-huomion osalta mitenkään, mutta että Jari Hännikäisen huomautus lähetetään lakimiehelle tiedoksi kun pyydetään vielä lakimiehen kommenttia asiakirjaan. Siis tämäkin pyydetään ottamaan erityishuomioon kph-kortin juridisessa konsultoinnissa niin, että jos lupa-sanan käyttö ilmenee ongelmallisesti niin miten tekstiä tulisi muokata.