ASUNTO OY VANHA KAARELANTIE 7 KPH-KORTTI (LUONNOS/VAIHTOEHTO 2, JOTA HALLITUS EI OLE HYVÄKSYNYT)

Tätä sivua on päivitetty: 5.6.2013.

Sivu on avattu alunperin: 28.2.2012

Sivu on toistaiseksi työnalla, ja se on tarkoitettu ainoastaan taloyhtiön hallituksessa käytävää kph-kortin päivityskeskustelua varten.

Mikäli olet osakas/asukas ja suunnittelen märkätilan huoltoa, remonttia, korjausta tai parannusta, ole yhteydessä isännöitsijään ja sovi asiasta hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista.

Voimassaolevat ohjeet märkätilan korjaamisesta löydät tästä linkistä.

***********************************************************************************

SISÄLTÖ

1. JOHDANTO

1.1 Kph-kortti käsitteen määrittely

1.2 Ohjeistuksen yleinen käyttötarkoitus

2. MÄRKÄTILAN PAIKKA- JA PERUSKORJAAMISEN-, SEKÄ MUUTOSTYÖN LUVANVARAISUUS

3. MÄRKÄTILAN KORJAUS- JA MUUTOSTYÖN TOTEUTUKSEN VALVONTA

4. VAATIMUKSET KORJAAMISEN JA RAKENTAMISEN LAADUSTA

5. KULUJEN JAKAUTUMINEN JA HYVITTÄMINEN

6. ERITYISET TEKNISET KORJAUSTAPAOHJEET

HUOM. Jos sinulla on ehdotus sisällön muuttamiseksi, ilmoita tästä kotisivujen päivittäjälle.

*****************************************************************************************************

1. JOHDANTO

1.1 KPH-KORTTI KÄSITTEEN MÄÄRITTELY

Kph-kortti on lyhenne kylpyhuonekortista.

Kph-termillä kuitenkin viitataan pelkän kylpyhuoneen lisäksi myös niihin tiloihin, jotka ovat varsinaiseen kylpyhuoneeseen liitännäisiä pesu- ja kylpemistiloja (kuten sauna), sekä lisäksi keittiön siihen kiinteäkalustetilaan jossa on vesipiste ja viemäri. Näitä tiloja voidaan yhteisesti kutsua myös märkätiloiksi.

Kph-kortti on ohje märkätilojen:

paikka- ja peruskorjaamisesta ja siitä sopimisesta, sisältäen valvonnasta sopimisen
muutostöiden suunnittelusta ja valvonnasta
korjaamiseen ja korjausvalvontaan liittyvien kulujen jyvittämisestä/hyvittämisestä
käytön kirjallisen ohjeistuksen, huollon, kunnostuksen, parantamisen, ja valvonnan asioiden historian, periaatteiden, ohjeiden jne. kirjaamisesta taloyhtiön huoltokirjaan ja sen osana olevaan "märkätila-mappiin" "

Näin ollen kph-kortti on olennainen ja laaja ohjeistus sekä asukkaille että taloyhtiön kiinteistön huollosta ja kunnon seuraamisesta vastaaville.

1.2 OHJEISTUKSEN YLEINEN KÄYTTÖTARKOITUS

(Tämä kohta tarvitsee täydennystä.)

2. MÄRKÄTILAN PAIKKA- JA PERUSKORJAAMISEN, SEKÄ MUUTOSTYÖN LUVANVARAISUUS

2.1 TALOYHTIÖN TULEE MYÖNTÄÄ LUPA TÖIDEN ALOITTAMISELLE SEKÄ UUSIEN PÄÄTYÖVAIHEIDEN JATKAMISELLE

Märkätilakorjaukset ovat aina luvanvaraisia; mitään märkätilakorjauksia tai -muutostöitä ei voida tehdä ilman taloyhtiön lupaa. Jotta korjauksia tai muutostöidä voidaan suorittaa, tulee niille olla myönnetty sekä päälupa, että päätyövaihekohtaiset luvat.

2.2 PÄÄLUVAN HAKEMINEN

2.2.1. KIRJALLINEN HAKUMENETTELY

2.2.1.1 OSAKASLÄHTÖISISSÄ KORJAUKSISSA JA MUUTOISTÖISSÄ PÄÄLUVAN HAKEMINEN TAPAHTUU TALOYHTIÖLLE OSOITETTAVALLA KIRJALLISELLA KORJAUS-/MUUTOSTYÖLUPAHAKEMUKSELLA

Pääluvan hakeminen tietylle korjausrakentamisen kokonaisuudelle (esim. märkätilan paikkakorjaus, peruskorjaaminen tai muutostyö) ja ko. luvan käsittely ja luvan myöntäminen, tai hylkääminen, tapahtuu asiakirja- ja tositeperustaisesti: märkätilan korjaus- tai muutostyölupaa on haettava kirjallisella, taloyhtiölle osoitetulla, lupahakemuksella, ja taloyhtiön päätös luvan myöntämisestä tulee antaa hakijalle kirjallisesti.

2.2.1.2 TALOYHTIÖLÄHTÖISTEN KORJAUSTEN, KUTEN KOSTEUSVAURIOKORJAUSTEN, LUPA-ASIAT KÄSITTELEE TALOYHTIÖN HALLITUS TAI HALLITUKSEN VALITSEMA TALOYHTIÖN EDUNVALVOJA

2.2.2 PÄÄLUPAHAKEMUKSEEN TULEE SISÄLTYÄ PAIKKA- / PERUSKORJAUS- TAI MUUTOSTYÖSUUNNITELMA JOKA TALOYHTIÖN TULEE HYVÄKSYÄ

Korjaus- tai muutostyölupa voidaan myöntää ainoastaan riittävän hyvän paikkakorjaus-, tai peruskorjaus-, tai muutostyösuunnitelman perusteella.

Märkätilan korjaus-/muutostyösuunnitelmassa tulee olla ainakin seuraavat asiat:

selkeä kuvaus siitä mikä tarkkaanottaen on korjauksen/muutostyön kohde: esim. "kohteena on huoneiston X kylpyhuone- ja saunatila", tai "kohteena on huoneiston X keittiössä (tai muussa tilassa) sijaitseva märkätila-alue"?
onko kyseessä a) kyseisen tilan jonkin osan ennallistamisen merkityksessä suoritettava paikkakorjaus, vai b) koko kyseisen tilan, yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon saattamisen merkityksessä tehtävä, peruskorjaus, vai c) muutostyö (eli toimenpide jossa ko. tilaa muutetaan olennaisesti taloyhtiön yleisestä ja yhtäläisestä perustasosta)?
jos kyseessä on peruskojaus, suoritetaanko se a) ainoastaan muodinmukaistamisen vuoksi, vai b) siksi että ko. tila on pätevästi todetusti (esim. asiantuntijan tekemä kuntotutkimus, kosteuskartoitus, tms.) tullut teknisen käyttöikänsä päähän?
perustiedot suunniteltujen päätyövaiheiden ja niihin liittyvien päätyösuoritteiden sisällöstä ja laajuudesta
perustiedot ja tekniset korjaus-/rakennustapasuunnitelmat sellaisista käytettäväksi suunnitelluista korjaus-/rakentamistavoista ja rakennusmateriaaleista, jotka ovat poikkeuksellisia suhteessa siihen jos korjataan olemassaolevaan taloyhtiön yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon
mihin taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan rakenteeseen, talotekniseen järjestelmään tai sen osaan työssä olennaisesti puututaan tai voidaan puuttua?
minkälaista taloyhtiön korjausvastuuta tai sellaisen mahdollisuutta asiaan liittyy tai esitetään liittyvän, jos tiedossa? (Esimerkkinä oletus kosteusvauriosta, ja että sen korjaaminen kuuluisi taloyhtiölle.)
perustiedot suunnitelluista työntekijöistä ja heidän pätevyydestään
työn aloitusta ja kestoa koskevat arviotiedot: esim. aloitus- ja valmistumisajankohdat (mielellään vähintään viikon tarkkuudella)

2.2.3 PÄÄLUPAHAKEMUKSEN TALOYHTIÖKÄSITTELYSTÄ OSAKASLÄHTÖISISSÄ MÄRKÄTILAREMONTEISSA

2.2.3.1 PÄÄLUPAHAKEMUKSEN KÄSITTELYTAVASTA

Märkätilojen korjausten sekä muutostöiden lupahakemuskäsittely kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön hallitukselle. Taloyhtiön hallituksella on kuitenkin oikeus ulkoistaa lupakäsittely mikäli se onnistuu osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaamatta, ja mikäli lupakäsittelyn ulkoistamisesta on sovittu kirjallisesti ja hyvän sopimuskäytännön mukaisesti, ja kun taloyhtiön budjetti mahdollistaa lupahakemuskäsittelyn ulkoistamisen kulut.

Yleisenä suosituksena voidaan osakalähtöisessä peruskorjauksessa tai muutostyössä pitää sitä, että taloyhtiön edunvalvoja, esimerkiksi isännöitsijä tai tekninen isännöitsijä, tarkastaa päälupahakemuksen ja tarvittaessa pyytää luvanhakijaa toimittamaan sellaiset lisäselvitykset, jotka ovat, tai voivat olla, olennaisia pääluvan myöntämispäätöksen tekemisessä. Kun tämä vaihe on saatu päätökseen, taloyhtiön edunvalvojan kuuluu toimittaa päälupahakemus kaikkine liitteineen hallituksen käsiteltäväksi.

2.2.3.2 LUVAN HAKIJALLA ON TALOYHTIÖN PYYTÄESSÄ VELVOLLISUUS TÄYDENTÄÄ PÄÄLUPAHAKEMUKSEN OLENNAISIA PUUTTEITA

Luvanhakijan tulee taloyhtiön pyynnöstä täydentää lupahakemuksen olennaisia puutteita kohtuullisessa ajassa, ja omaan kuluunsa. Mikäli luvanhakija ei täydennä lupahakemuksen olennaisia puutteita kohtuullisessa ajassa, ei taloyhtiöllä ole velvoitetta jatkaa lupahakemuksen käsittelyä ja lupahakemuksen vireilläolo raukeaa.

2.2.3.3 PÄÄLUPAHAKEMUKSEN LAATIMISEN, TÄYDENTÄMISEN JA KÄSITTELYN KULUT

Osakas-/asukaslähtöisissä korjauksissa ja muutostöissä korjaus-/muutostyösuunnitelman laatimisen ja täydentämisen kulut kuuluvat luvanhakijalle. Taloyhtiölähtöisissä korjauksissa vastuu ko. kuluista on taloyhtiöllä.

2.2.3.4 PÄÄLUPAHAKEMUKSEN KÄSITTELYAIKATAULUSTA

Päälupahakemuksen aikataulusuosituksena voidaan normaalitapauksessa pitää seuraavaa:

Päälupahakemuksen esitarkastusvaihe:

Esitarkastaja, esim. isännöitsijä tai tekninen isännöitsijä, esitarkastaa päälupahakemuksen ja ilmoittaa tarkastustuloksen viimeistään 10 normaalin työpäivän (/ 2 normaalin työviikon) sisällä siitä kun se on hänelle toimitettu. Esitarkastuksen tulos tulee ilmoittaa luvanhakijalle sekä silloin kun tarvitaan lisäselvitystä, että silloin kun lupahakemus on tarkastajan mielestä valmis hallituskäsittelyyn vietäväksi. Esitarkastuksen tulos tulee ilmoittaa hallitukselle pääasiallisesti ainoastaan silloin kun lupahakemus on todettu valmiiksi hallituskäsittelyä varten.

Päälupahakemuksen hallituskäsittelyvaihe:

Hallituksella voi olla tilikausikohtainen työaikataulusuunitelma osakaslähtöisten märkätilaremonttien päälupahakemusten kootulle käsittelylle: esimerkiksi niin, että taloyhtiö käsittelee märkätilojen osakaslähtöisten remonttien päälupahakemukset kaksi (2) kertaa tilikaudessa, kerran keväällä, ja kerran syksyllä. Päätös tilikausikohtaisesta työaikasuunnitelmasta tulee olla hallituksen päättämä.

Mikäli hallituksella ei ole tilikausikohtaista työaikasuunnitelmaa märkätilakorjausten osakaslähtöisten remonttien päälupahakemusten käsittelylle, voidaan hyvänä käytäntönä pitää sitä, että hallitus käsittelee esitarkastajan tarkastaman päälupahakemuksen viimeistään kuukauden sisällä esitarkastajan tarkastusilmoituksesta.

2.2.3.5 PÄÄLUPAPÄÄTÖS JA SIITÄ ILMOITTAMINEN

Taloyhtiön lupapäätös tulee antaa kirjallisessa muodossa ja siitä tulee jäädä kopio taloyhtiön kiinteistön märkätiloja koskevaan huolto- ja korjaushistoria-arkistoon (esim. "märkätilamappiin").

Taloyhtiön lupapäätös tulee ilmoittaa viipymättä, viimeistään 5 arkipäivän sisällä, luvanhakijalle. Luvanhakijalle tulee toimittaa saantokuittausta vastaan kopiotosite kirjallisesta lupapäätöksestä. Saantokuittaus tulee arkistoida asiaa koskevaan taloyhtiön arkistoon.

Taloyhtiöllä on myös oikeus julkaista lupapäätöksen sellaiset perustiedot taloyhtiön kotisivuilla, joilla voi olla merkitystä taloyhtiön lupakäytännön hahmottamisen kannalta.

2.2.3.6 PÄÄLUPAPÄÄTÖKSESTÄ MOITTIMINEN JA LUPAKÄSITTELYN UUSIMISTA KOSKEVAT PYYNNÖT

Mikäli luvanhakija haluaa moittia lupapäätöstä ja pyytää siihen muutosta sekä uusintakäsittelyä, tulee hänen jättää tällainen pyyntö taloyhtiölle viimeistään kolmen (3) kuukauden sisällä siitä kun on vastaanottanut lupapäätösilmoituksen.

Mikäli taloyhtiö ei saa lupakäsittelyn uusimispyyntöä, ja lupapäätöksen muutospyyntöä, viimeistään kolmen (3) kuukauden sisällä lupapäätösilmoituksen antamisesta, ei taloyhtiöllä ole tämän jälkeen velvollisuutta katsoa ko. päälupahakemusta miltään osin vireilläolevaksi.

Mikäli luvanhakija katsoo aiheelliseksi haastaa taloyhtiö oikeuteen virheelliseksi katsomastaan lupapäätöksestä tai siihen liittyvästä menettelystä, tulee oikeushaaste/kannevaatimus osoittaa taloyhtiön kotipaikkakunnan tuomioistuimen käsiteltäväksi. Oikeudellisissa riita-asioissa lähtökohtaisesti kuitenkin suositeltavaa on ensisijaisesti pyrkiä neuvotteluteitse löytämään sovintoratkaisua, koska useissa tapauksissa oikeusprosessin kesto ja kulut voivat muodostua itse riita-asiaa ja sen sopimista ongelmallisemmiksi.

2.2.3.6 LUVANHAKIJAN SELONOTTOVELVOLLISUUDESTA KOSKIEN TULEVIA TALOYHTIÖN KORJAUS- TAI MUUTOSTYÖHANKKEITA JOILLA VOI OLLA VAIKUTUSTA OSAKKAAN KORJAUS-/MUUTOSTYÖSUUNNITELMAAN

Vastuu selonotosta koskien taloyhtiön tulevia korjaus- ja muutostyöhankkeita, joilla voi olla vaikutusta luvanhakijan korjaus-/muutostyösuunnitelmiin, on luvanhakijalla.

Tämä vastuu on laaja, tarkoittaen, että luvanhakijan on omalla toimellaan, aktiivisuudellaan ja kustannuksellaan otettava selvää kaikista niistä asiosta joilla on tai voi olla vaikutusta luvanhakijan korjaus-/muutostyösuunnitelmiin, ja jotka koskevat - tai voivat koskea - taloyhtiön tulevia korjaus- ja muutostyöhankkeita, niiden suunnittelua ja toteutusta.

Esimerkkeinä sellaisista taloyhtiön korjaushankkeista joilla voi olla vaikutusta märkätilan korjausta/muutosta suunnittelevan luvanhakijan korjaus-/muutostyösuunnitelmiin on esim.:

taloyhtiöjohtoinen märkätilojen peruskorjaushanke
taloyhtiöjohtoinen käyttövesiputkien ja -viemäreiden peruskorjaushanke (eli "putkiremontti")

Korjaus-/muutostyöstä saatavan hyödyn edistämiseksi, luvanhakijan on syytä selvittää itselleen tällaisten, taloyhtiöjohtoisten suurten peruskorjaushankkeiden, mahdollinen sisältö ja toteutusajankohta. Esim. jos on tiedossa tai arveltavissa, että taloyhtiössä toteutetaan kaikkien käyttövesiputkien ja -viemäreiden laaja peruskorjaushanke 10-20 vuoden sisällä, tai aikaisemmin, voi tällaisella tiedolla olla olennaista vaikutusta osakaslähtöisen märkätilakorjauksen/-muutostyön suunnitteluun.

Ko. asioiden selvittämiseksi luvanhakijan on syytä lukea huolella kaikki ne taloyhtiön asiakirjat ja pöytäkirjapäätökset, jotka koskevat taloyhtiön kiinteistön korjaus-/muutostyösuunnitelmia ja joilla voi olla vaikutusta osakkaan korjaus-/muutostyösuunnitelmiin.

Tällaisia asiakirjoja ovat mm. (tämä ei ole välttämättä täydellinen lista):

voimassaoleva, hallituksen vahvistama, koko kiinteistöä koskeva korjaustarveselvitys
voimassaoleva PTS eli koko kiinteistön pitkän tähtäimen huolto- ja kunnossapitosuunnitelma
taloyhtiön teettämät, märkätiloja ja niiden taloteknisiä järjestelmiä ja järjestelmän osia koskevat, korjaustarve- ja kuntokartoitukset, sekä -tutkimukset

2.2.3.7 LUVANMYÖNTÄJÄN SELVITYS- JA TIEDONANTOVELVOLLISUUDESTA KOSKIEN TULEVIA TALOYHTIÖN KORJAUS- TAI MUUTOSTYÖHANKKEITA JOILLA VOI OLLA VAIKUTUSTA OSAKKAAN KORJAUS-/MUUTOSTYÖSUUNNITELMAAN

Luvanmyöntäjän, so. taloyhtiön tai sen nimeämän edunvalvojan, vastuu ottaa selvää ja tiedottaa luvanhakijaa niistä tulevista taloyhtiön korjaus- tai muutostyöhankkeista, joilla voi olla vaikutusta osakkaan korjaus-/muutostyösuunnitelmaan, rajoittuu:

voimassaolevan, hallituksen vahvistaman, koko kiinteistöä koskevan korjaustarveselvitysasiakirjan kopion toimittamiseen luvanhakijalle

Luvanmyöntäjällä ei ole selvitys- ja tiedonantovelvollisuutta sellaisten taloyhtiöjohtoisten korjaus-/muutostyöhankkeiden suunnittelun tai toteutuksen osalta, tai sellaisten korjaustarve-/kuntokartoitusten/kuntotutkimusten teettämisen tarpeellisuudesta ja mahdollisesta teettämisestä, joista ei ole tehty yhtiökokouspäätöstä.

2.1.2 TYÖVAIHEKOHTAISET LUVAT PÄÄTYÖVAIHEITTAIN

Lupaehto koskee korjaus- ja muutostöiden aloittamisvaiheen lisäksi myös ko. urakan töiden eri päävaiheita: uutta päätyövaihetta ei voida aloittaa ilman taloyhtiön edunvalvojan suorittamaa edellisen päätyövaiheen loppukatsausta (/ alkavan päätyövaiheen alkukatsausta), ja päättyneen työvaiheen tuloksen hyväksyntää, sekä taloyhtiön myöntämää lupaa uuden työvaiheen aloittamiseksi.

KATSO KOHTA: "3.2.3 VALVONNAN MUUT VAIHEET JA VALVONNAN SISÄLTÖVAATIMUKSET"

3. MÄRKÄTILAN KORJAUS- JA MUUTOSTYÖN TOTEUTUKSEN VALVONTA

3.1 TALOYHTIÖ VASTAA VALVONNAN JÄRJESTÄMISESTÄ KAIKISSA MÄRKÄTILA KORJAUKSISSA JA MUUTOSTÖISSÄ

Taloyhtiö vastaa valvonnan järjestämisestä kaikissa märkätila korjauksissa ja muutostöissä riippumatta siitä suoritetaanko ko. korjaus/muutostyö taloyhtiö- vai osakaslähtöisesti.

Näin laaja valvontavastuu voi olla poikkeus suhteessa siihen miten laki määrää taloyhtiöiden velvollisuudeksi, ja mikä on maan tapa taloyhtiöiden suorittamassa valvonnassa.

Syynä taloyhtiön valitsemalle ja toteuttamalle laajalle valvonnalle on pyrkimys pitkällä tähtäimellä luoda taloyhtiöön laadullisesti korkeatasoinen sekä selkeästi hahmotettavissa oleva korjaamisen ja rakentamisen valvontaa koskeva käytäntö.

Valvonnan kuluista vastaaminen on tapauskohtaisesti selvitettävä asia. (Katso kohta 5. "Kulujen jakautuminen ja hyvittäminen")

3.2 VALVONNAN EHDOISTA JA SISÄLLÖSTÄ

3.2.1 VALVONNAN YLEISET VÄHIMMÄISLÄHTÖKOHTAEHDOT

Valvontaa on suoritettava olemassa olevan hyvän rakennustavan, taloyhtiön edun, sekä osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumisen edistämiseksi.

Valvojalla tulee olla valvomiensa asioiden valvontaan vaadittava, ja Suomessa yleisesti rakennusalalla tunnustettu, pätevyys. Epäselvissä tilanteissa pätevyys tulee olla puolueettoman asiantuntijatahon kirjallisesti todistama.

Valvonnassa käytetyt menetelmät, laitteet, ja raportointitavat tulevat olla hyvän valvontatavan mukaisia.

Valvonta tulee olla aina kirjallisesti sovittu, ja valvontasopimuksen tulee olla hyvän sopimuskäytännön mukaisesti laadittu, ja taloyhtiön hallituksen hyväksymä. Valvontasopimuksen laatiminen ja hyväksyminen voi hallituksen päätöksestä olla ulkoistettu taloyhtiön edunvalvojalle, esim. isännöitsijälle tai tekniselle isännöitsijälle, mutta tällöin yleisistä taloyhtiön sopimusehdoista tulee olla sovittu ko. edunvalvojan ja taloyhtiön kesken.

3.2.2 KORJAUSTARVE- JA/TAI KOSTEUSKARTOITUS

Kaikkien märkätilakorjausten ja -muutostöiden ehtona on riittävän pätevän korjaustarve- ja/tai kosteuskartoituksen tekeminen. Tämän tarkoituksena on saada lähtötilanteesta, sekä taustarakenteiden kunnosta, pätevä kirjallinen kuvaus. Mikäli kohteessa havaitaan vaurio (esim. kosteusvaurio) taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa tai taloteknisissä järjestelmissä, tulee korjaustarve-/kosteuskartoitukseen sisältyä myös kirjallinen työvaihekohtainen selitys siitä miten ko. vauriot korjataan perustasoon.

Korjaustarve-/kosteusvauriokartoitus/kuntotutkimus tulee suorittaa niin, että siihen sisältyy vähintään seuraavat kohdat:

I-katsaus/aloituskatsaus: suoritetaan ennen kuin mitään purkutöitä on aloitettu. Tämän katsauksen ajoitus on suositeltavaa toteuttaa silloin kun ko. remontin valmisteluvaihe on suoritettu (Katso kohta 3.2.3 VALVONNAN MUUT VAIHEET JA VALVONNAN SISÄLTÖVAATIMUKSET). Tällöin voidaan samassa yhteydessä tarkistaa valmisteluvaiheen asiat.
II-katsaus: I-katsauksessa sovittujen pinnoitteiden ja/tai taloteknisten järjestelmien purkamisvaiheen jälkeen suoritettava katsaus, jonka tarkoituksena on tutkia korjauskohteessa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien taustarakenteiden kuntoa: märkätilan seinä- ja lattiapintojen purkutöiden jälkeen tulee tarkastaa ko. tilan taustarakenteiden kunto sekä niiden sisältämä rakennekosteus. Tarkastuksen tarkoituksena on mm. varmistaa, että uutta rakennusvaihetta ei aloiteta ennen kuin taustalla olevat rakenteet ovat riittävän hyvässä kunnossa, esim. riittävän kuivat, rakennus-/korjaustöiden jatkamiseksi.

Korjaustarve- ja/tai kosteuskartoituksen tilaajana tulee aina olla taloyhtiö, ja päätös siitä keneltä korjaustarvekartoitus tilataan tulee olla taloyhtiön hallituksen tekemä.

Korjaustarvekartoitukset/kosteusvauriokartoitukset/kuntotutkimukset on tehtävä ko. alan hyvän tavan mukaisesti. Kartoitus/tutkimus tulee kirjata asianmukaiseksi raportiksi. Taloyhtiön edunvalvojan (esim. teknisen isännöitsijän), tai hallituksen, tulee käsitellä raportit asianmukaisesti, ja raportit sekä niitä koskevat taloyhtiön päätökset tulee arkistoida taloyhtiön kiinteistönhallinnan arkistoon.

3.2.3 VALVONNAN MUUT VAIHEET JA VALVONNAN SISÄLTÖVAATIMUKSET

Taloyhtiön vastuulla on suorittaa valvontaa kaikkien päätyövaiheiden osalta.

Yleisinä korjausrakentamisen päätyövaiheina pidetään:

remontin/korjausrakentamisen urakan valmisteluvaihe sisältäen esim. väliaikaisten rakennussuojien, pölynpoistolaitteiden, jätteenkäsittelypisteiden, rakennustelineiden, tulityöpaikkojen suojavälineiden, ja muiden turvalaitteiden, sekä opasteiden asentamisen, ja tiedottamisen. Valmisteluvaiheeseen voi kuulua myös tietyt taloushallinnolliset asiat kuten vakuutusjärjestelyt sekä urakkaan liittyvien muiden sopimusten ja lupien tarkastaminen.
vanhojen pinnoitteiden ja taloteknisten järjestelmien tai niiden osien purkamisvaihe
korjaus-/muutostyön suorittamisen kannalta välttämättömien taustarakenteiden ja taloteknisten järjestelmien - tai niiden osien - purkamisvaihe
uusien taustarakenteiden rakentamisvaihe,
taustarakenteiden päälle asennettavien taloteknisten järjestelmien rakentamisen vaihe
päälipintojen asentamisen vaihe
viimeistelytyöt sekä siivoaminen

Kaikkien päätyövaiheiden tarkastukset tulee suorittaa hyvän rakennusvalvontatavan mukaisesti, sekä kirjata ja valokuvata olennaisilta osin valvontaraportiksi.

Uutta päätyövaihetta ei voida aloittaa ilman että taloyhtiön edunvalvoja on hyväksynyt edellisen päätyövaiheen lopputuloksen, tarkistanut seuraavan työvaiheen suunnitelmat koskien aiottuja olennaisia työsuoritteita, niissä käytettäviä materiaaleja ja niihin suunniteltuja työsuoritusmääriä..

Mikäli asiaan liittyy tai voi liittyä taloyhtiön korvausvelvollisuutta, on tärkeää, että korvattavaksi esitettäviä työsuoritteita, rakennusmateriaaleja, sekä matkakuluja tarkistetaan ja hyväksytään olennaisilta osin jo ennen niiden tilaamista ja suorittamista. Epäselvissä tilanteissa hyväksyntä tulee olla taloyhtiön hallituksen päätös.

Mikäli tarkastuksen yhteydessä havaitaan puutteita, esim. havaitaan kosteusvaurio tai että edeltävä rakennusvaihe on toteutettu puutteellisesti, ei töitä voida jatkaa ennen kuin havaittu virhe on korjattu, tai että sen korjaamisesta on muutoin sovittu taloyhtiön hallituksen hyväksymällä tavalla.

Valvojalla on velvollisuus viipymättä ilmoittaa pyyntö töiden keskeyttämisestä sekä havaitun puutteen korjaamisesta niille jolle ko. asia kuuluu. Näitä voivat olla esim. korjaus-/rakennustyön päävastuullinen urakoitsija, osakaslähtöisessä remontissa osakas, sekä taloyhtiö (tekninen isännöitsijä, tai yleishallinnollinen isännöitsijä, tai hallituksen puheenjohtaja).

Lopullinen valvontaraportti tulee toimittaa taloyhtiölle, hallituksen tulee se tarkastaa, ja ko. raportti sekä hallituksen tarkastuspäätös tulee arkistoida taloyhtiön kiinteistönhoidon arkistoon.

4. KORJAAMISEN JA RAKENTAMISEN LAADUSTA

4.1 KORJAAMISEN JA RAKENTAMISEN LAATU TULEE OLLA VOIMASSAOLEVAN HYVÄN RAKENTAMISTAVAN MUKAISTA

Lähtökohtana kaikessa märkätilojen korjaamisessa ja rakentamisessa tulee olee hyvän rakentamistavan noudattaminen.

Korjaukset tulee suorittaa myös siten miten tässä kortissa ohjeistetaan kohdassa "erityiset tekniset korjaustapaohjeet".

4.1.1 HYVÄN RAKENTAMISTAVAN YLEINEN MÄÄRITELMÄ

Hyvällä rakentamistavalla tarkoitetaan seuraavaa:

I Luokan hyvä rakentamistapa

Rakentamis- ja korjaamistapa, joka noudattaa rakennusaikana voimassa olevaa rakennuslakia ja rakennusasetuksia, muita rakentamista (ja korjaamista) ohjaavia lakeja sekä Suomen rakentamismääräyskokoelman (RakMk) määräyksiä.

II Luokan hyvä rakentamistapa

Rakentamis- ja korjaamistapa, joka noudattaa rakennusaikana voimassa olevia suomalaisten keskeisten rakennusalan toimijoiden ja rakennusalan etujärjestöjen yhteisiä ja yleisiä suosituksia, kuten RT- ja RATU-ohjekortistoja, rakennusalan yleisiä latuvaatimuksia (RYL-ohjeet), tai Suomen Rakennusinsinöörien Liiton julkaisemia suunnitteluohjeita (RIL-ohjeet).

III Luokan hyvä rakentamistapa

Rakennustapa, joka noudattaa rakennusaikana voimassa olevia rakennusalan oppilaitosten käyttämiä alan oppikirjoja tai muuta sellaista kirjallisuutta, joka on toiminut suunnittelijoiden ja rakentajien oppaana. Esimerkkinä näistä ovat Tekniikan käsikirjat, Rakennustekniikan käsikirjat, VTT:n julkaisut ja Rakentajan kalenterit.

IV Luokan hyvä rakentamistapa

Rakennustapa, joka noudattaa rakennustarvikevalmistajan julkaisemia ohjeita, rakenneratkaisuja ja kirjoja.

(Lähteenä on käytetty: Pirinen, Juhani (tekniikan tohtori): "Hyvän rakennustavan mukainen pientalojen kosteuden hallinta eri vuosikymmeninä. Lisenssiaattitukimus.")

4.1.2 KOSTEUS- JA VESIERISTYKSEN ASENTAJAA, SEKÄ VEDENERISTYSJÄRJESTELMÄN LAATUA KOSKEVA ERITYISEHTO

Vesieristyksen, kosteussulun, ja höyrynsulun tekijällä on suotavaa olla ko. työtehtävään liittyvä sertifikaatti, mutta vähintään käytettävn tuotteen valmistajan / maahantuojan / jälleenmyyjän antama koulutus. Käytettävällä vedeneristysjärjestelmällä tulee olla VTT:n sertifikaatti.

4.1.3 TALOYHTIÖKOHTAISET TEKNISET KORJAUSTAPAOHJEET MÄRKÄTILAN PERUSTASOON SAATTAMISEKSI

KATSO LIITE 1

4.2 TALOYHTIÖN VELVOLLISUUS SAATTAA TALOYHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUULLA OLEVA RAKENNE TAI TALOTEKNINEN JÄRJESTELMÄ PERUSTASOON

Taloyhtiölähtöiset korjaukset on suoritettava taloyhtiön kiinteistön yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon.

Märkätilojen osalta perustasolla tarkoitetaan yleistä ja yhtäläistä laatutasoa, joka määrittyy a) tilojen käyttötarkoituksen osalta yhtiöjärjestyksestä, ja b) korjaamisen / rakentamisen tavan sekä laadun osalta korjausajankohdan yleisestä hyvästä rakennustavasta, sekä erityisistä korjausteknisistä ohjeista, jotka on kuvattu tässä ohjeistuksessa (kph-kortissa).

Merkittävät muutokset perustason yleisessä ja yhtäläisessä laadussa, esim. märkätilan kosteusteknisessä laadussa, eivät ole suotavia ilman yhtiökokouksen hyväksyntää ja että ko. päätökset myös kirjataan tähän ohjeistukseen (kph-korttiin).

4.3 POIKKEUSTILANTEET JA PÄÄTÖKSENTEKO

Mikäli kph-kortin erityisissä teknisissä korjaustapaohjeissa on olennaista ristiriitaa voimassaolevan hyvän rakentamistavan kanssa tulee ko. ristiriita ja sen mahdolliset seurakset selvittää taloyhtiön yhtiökokoukselle ja yhtiökokouksen tulee päättää muutetaanko kph-kortin ohjeistusta vaiko ei? Asian selvittämisestä vastaa ensisijaisesti se jolle kiinteistönhoito taloyhtiön toiminnallisessa johdossa ensisijaisesti kuuluu (esim. tekninen isännöitsijä tai isännöitsijä, muussatapauksessa hallitus).

5. KULUJEN JAKAUTUMINEN JA HYVITTÄMINEN

5.1 OSAKASLÄHTÖISISSÄ KORJAUKSISSA JA MUUTOSTÖISSÄ OSAKKAAN VASTUULLA OLEVAT KULUT

5.1.1 OSAKAS VASTAA OSAKASLÄHTÖISISSÄ MUODINMUKAISTAMISKORJAUKSISSA SEKÄ MUUTOSTÖISSÄ TALOYHTIÖLLE AIHEUTUVISTA KULUISTA

Osakaslähtöisissä muutostöissä, sekä yksinomaan muodinmukaistamistarkoituksessa suoritetuissa märkätilojen osakaslähtöisissä peruskorjauksissa kuuluvat kaikki asiaan liittyvät kulut osakkaan vastuulle. Näihin kuluihin voi sisältyä varsinaisten rakennustyö-, -tarvike- ja matkakulujen lisäksi esim. sellaiset valvonta- sekä lupakäsittelykulut, jotka aiheutuvat taloyhtiön suorittamasta, osakkaiden yhdenvertaisuutta noudattavasta, valvonnasta.

Yksinomaan osakaslähtöinen märkätilan muodinmukaistaminen on kyseessä silloin kun saneerattavassa/korjattavassa/muutettavassa kohteessa ei ole pätevästi (esim. asianmukaisella kuntokartoituksella) todettavaa sellaista teknistä puutetta, jonka korjaamatta jättämisestä koituisi olennaista riskiä taloyhtiölle, ja kun tiedossa on, että ko. märkätila on kaikin puolin teknisesti käyttökuntoinen sekä olennaisilta osin taloyhtiön yleistä ja yhtäläistä märkätilojen perustasoa vastaava. Muodinmukaistamissaneerauksen yhtenä tunnuspiirteenä on, että taloyhtiölle ei koidu sellaista olennaista etua ko. tilan saneeraamisesta, joka voisi olla peruste hyvittää osakasta ko. remontista, tai sen osasta.

5.1.2 OSAKKAAN VASTUUSTA OSAKASLÄHTÖISISSÄ KORJAUKSISSA PÄTEVÄSTI TODETUISTA PUUTTEISTA JOIDEN TAUSTALLA YKSINOMAAN OSAKKAAN TAI HÄNEN KÄYTTÄMÄN URAKOITSIJAN PUUTTEELLINEN TOIMINTA

Osakas voi joutua vastaamaan myös niistä taloyhtiölle koituvista kuluista, jotka syntyvät kun taloyhtiö joutuu, pätevästi todeten (esim. korjaustarvekartoituksella), taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan rakenteeseen tai talotekniikan järjestelmään kohdistuneen, jo toteutuneen vaurion tai olennaisen vaurioriskin vuoksi palauttamaan perustasoon sellaisen aikaisemmin toteutetun osakaslähtöisen korjauksen tai muutostyön, jolle taloyhtiö ei ole antanut korjaus- tai muutostyölupaa, tai jonka toteutusvaihetta taloyhtiö ei ole osakkaan erityisen puutteellisesta toiminnasta johtuen pystynyt täysimääräisesti valvomaan, ja kun lainmukaan ko. töiden tilaajalle kuuluva korvausvastuuaika ei ole umpeutunut.

5.2 TALOYHTIÖN VASTUULLA OLEVAT KULUT

5.2.1 YLEISET PERIAATTEET TALOYHTIÖN KORVAUSVASTUUN OSALTA

Taloyhtiön korvausvastuu määrittyy laista, yhtiöjärjestyksestä, sekä yhtiökokouksen päätöksistä. Taloyhtiön korvausvastuuta koskevat lisäksi kohtuullisuuden ja yhdenvertaisuuden periaatteet.

5.2.2 KOSTEUSVAURIOKORJAUS JA TALOYHTIÖN KORVAUSVASTUU

5.2.2.1 ALKUPERÄISTASOISEN TAI AIKAISEMMIN PERUSTASOON TALOYHTIÖN VALVONNASSA SANEERATUN MÄRKÄTILAN KOSTEUSVAURIOKORJAUS JA TALOYHTIÖN KORVAUSVASTUU

Taloyhtiö vastaa ehdollisesti (katso kohta 5.3 OSAKKAAN/ASUKKAAN HYVÄTTÄMISEN EHDOT OSAKASLÄHTÖISISSÄ REMONTEISSA TAI MUUTOSTÖISSÄ) kaikista märkätilan perustasoon saattamiseen aiheutuvista kuluista kun kyseessä on alkuperäistasoinen tai aikaisemmin perustasoon taloyhtiön valvonnassa saneerattu märkätila, jossa on pätevästi ja taloyhtiön hyväksymällä tavalla todennettu kosteusteusvaurio, ja kun ei voida pätevästi osoittaa, että kosteusvaurion syynä on asukkaan olennaisesti puutteellinen toiminta.

5.2.2.2 KOSTEUSVAURIO PERUSTASOSTA MUUTETUSSA MÄRKÄTILASSA JA TALOYHTIÖN KORVAUSVASTUU

5.2.2.2.1 TALOYHTIÖN VALVOJAN HYVÄKSYMÄSSÄ MUUTOSTYÖKOHTEESSA TODETTU KOSTEUSVAURIO, JONKA SYYNÄ EI OLE OSAKKAAN/ASUKKAAN TOIMINTA, JA TALOYHTIÖN KORVAUSVASTUU

Kosteusvaurion korjaamisen kulut kuuluvat tässä tapauksessa täysin taloyhtiölle.

5.2.2.2.2 TALOYHTIÖN KORVAUSVASTUU KUN KOSTEUSVAURIO TODETAAN MÄRKÄTILASSA, JOSSA OSAKAS ON ILMAN TALOYHTIÖN VALVOJAN HYVÄKSYNTÄÄ SUORITTANUT KORJAUKSIA TAI MUUTOSTÖITÄ

Tällaiset tilanteet on tapauskohtaisesti selvitettävä taloyhtiön hallituksen valvonnassa.

Korvausvastuun osalta asiassa ratkaisevaa on mm.:

onko lainmukainen urakoitsijan ja tilaajan korvausvastuuaika umpeutunut?
millä (kirjallisilla) perusteilla taloyhtiötä vaaditaan suorittamaan kosteusvauriokorjausta?
jos kyseessä on muutostyökohde, palautetaanko ko. tilaa taloyhtiön yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon, vaiko lähtökohdan mukaiseen tasoon eli osakkaan suorittamaan muutostyötasoon?

5.2.3 TALOYHTIÖN ERITYINEN HYVITYSKANNUSTE-TILANNE ("PORKKANA"-TILANNE):

OSAKASLÄHTÖISISSÄ PAIKKA- JA PERUSKORJAUKSISSA, JOSSA MÄRKÄTILAA TAI SEN OSAA SAATETAAN PERUSTASOON TAVALLA, JOSTA KOITUU TALOYHTIÖLLE OLENNAISTA ETUA (ESIM. OLENNAINEN VAURIORISKIN ALENEMINEN), TALOYHTIÖ VASTAA EHDOLLISESTI TIETYISTÄ TYÖSUORITUSPERUSTAISISTA KULUISTA

Taloyhtiö vastaa ehdollisesti osakas-/asukaslähtöisessä, perustasoon saattamisen tarkoituksessa tehtävässä, märkätilan korjauksessa sellaisista etukäteen sovituista, työsuoritusperustaisista kuluista, jotka kohdistuvat pätevästi todetun, taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai taloteknisen järjestelmän olennaisen vaurioriskin, esim. kosteusvaurioriskin, poistamiseen.

Pätevästi todetulla vaurioriskillä tarkoitetaan korjaustarve-/kunto-/kosteuskartoituksella/kuntotutkimuksella tms. todettua olennaista vaurioriskiä, joka kohdistuu taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan kiinteistön rakenteeseen, talotekniseen järjestelmään tai sen osaan.
Olennaiseksi vaurioriskiksi voidaan tulkita pätevästi todettu tieto siitä, että esim. märkätilan vesi-/kosteuseristeet tai kosteus-/höyrynsulut ovat tulleet käyttöikänsä päähän.
(Sivuhuomautus: Tieto märkätilan käyttöiän päähäntulemisesta ja tästä johtuvasta laskennallisesta kosteusvaurioriskistä ei vuonna 2012 voimassaolevan asunto oy-lain mukaan ole sellaisenaan riittävä peruste peruskorjata ko. tilaa ilman hallituksen, ja usein myös yhtiökokouksen, päätöstä. Ilman yhtiökokouksen peruskorjauspäätöstä taloyhtiön korjausvelvoite voi langeta vasta vaurion, esim. kosteusvaurion tapahduttua, ellei yhtiökokouspäätöksellä ole sovittu jostain toisenlaisesta menettelytavasta, kuten tässä kohdassa kph-korttia esitettävässä "porkkana"-vaihtoehdossa nyt esitetään.)

Tällaista hyvityskäytäntöä voidaan kutsua "porkkana"-tilanteeksi siksi, koska siihen liittyy ajatus että taloyhtiön kiinteistön märkätilojen yleistä hyvää tasoa voidaan tukea pitkällä tähtäimellä paremmin, jos taloyhtiön puolelta tarjotaan tai voidaan tarjota erityistä hyvitystä märkätilojen osakaslähtöisten peruskorjausten toteuttamiseksi.

Kun osakas/asukas korjaa käyttöikänsä päähän tullutta märkätilaa, tarkoituksena saattaa ko. märkätila taloyhtiön yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon (ja kun ko. märkätilassa ei ole todettu olennaista vauriota taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa rakenteessa, taloteknisessä järjestelmässä tai sen osassa) vastaa taloyhtiö tällöin ehdollisesti seuraavista kuluista:

kosteuskartoitus, jolla tarkoitetaan taloyhtiön tilaamaa kosteuskartoittaja-asiantuntijan suorittamaa kosteuskartoitus, joka suoritetaan purkuvaiheen jälkeen, ja johon sisältyy sekä pintakosteus- että porareikämittauksia, asianmukainen raportointi, sekä tarvittaessa korjauskonsultointia
suunnitteluvirheellisen kevytrakenteisen seinän korjaaminen, jolla tarkoitetaan alkuperäistä, tai taloyhtiön valvonnassa aikaisemmin alkuperäiseen tasoon korjattua kylpyhuoneen ja saunan välistä kevytrakenteista seinää, sen seinän purkua, uuden vastaavan seinän paikalleen asennusta voimassaolevien teknisten korjaustapasuositusten mukaisesti (esim. sisältäen ko. seinän alaisen lattiavalun tasoitus lattian pintatasoon, ko. seinän alatukirangan rakentaminen kivianturalliseksi rakennussuositusten mukaiseen korkeuteen asti, seinän muiden tukiosien asennus sekä levytys kivipohjaisella rakennuslevyllä kylpyhuoneen puolelle, saunan puolelle höyrynsulku ja panelointi). Korjaus- ja korvausperusteena esim. suunnitteluvirhe, ja nykyiset rakennusmääräykset.
lattian alkuperäisen muovimaton päälle asennettujen kaakelien sekä ko. muovimaton purkaminen, jolla tarkoitetaan aiemmin taloyhtiön valvonnassa, lattian muovimaton päälle, vastoin jo silloisia ja olennaisesti nykyisiä rakennussuosituksia, asennetun kaakelin ja ko. lattiamaton poistamista. Korvausperuste: kosteusvaurioriskin olennainen poistaminen kun ko. riski on aiheutunut kokonaan tai osin taloyhtiön puutteellisesta korjausvalvonnasta aiemmin suoritetussa korjauksessa.
vesiputkien pinta-asennukset, jolla tarkoitetaan rakenteiden sisään asennettujen, ulkoisella suojaputkella suojaamattomien, vesiputkien muuttaminen pinta-asenteisiksi. Perusteena taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden kosteusvaurioriskin olennainen vähentäminen.
lattiakaivon kunnon tarkistus sekä tarvittaessa vaihto nykyisen hyvän rakentamistavan mukaiseksi kun taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin kohdistuva vaurioriski alenee ko. toimenpiteellä olennaisesti
rakenteiden (seinän ja lattian) sisäisten, pyykinpesukoneen hulevesiputkien kunnon tarkastus, paikkakorjaus (esim. sukitus) tai vaihto nykyisten rakennussuositusten mukaiseksi. Perusteena taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden kosteusvaurioriskin olennainen vähentäminen.
kylpyhuoneen, ja myös saunan jos sauna samalla peruskorjataan, uusien vesi-/kosteuseristeiden ja höyryn sulkujen asentaminen materiaaleineen
seuraavat, käyttöikänsä päähän tulleet, tai tulossa olevat, kalusteet perustasoon: käsienpesuallas, wc-pönttö, vesihanat ja suihkusekoittajat, sähkölaitteet sisältäen johdot, kytkimet, valaisimet, sekä kiukaan
taloyhtiön edunvalvojan suorittama korjausten valvonta, raportointi ja korjausneuvonta, koskien koko urakkaa siltä osin kuin märkätila saatetaan taloyhtiön yleiseen ja yhtäläiseen perustasoon.

Vastaavasti osakas maksaa mm.:

lattian pinnoitteiden purkutyön mikäli pinnoitteen aikaisemmassa asennuksessa ei voida todeta ilmenneen taloyhtiön valvonnan puolelta erityistä puutetta
seinien pinnoitteiden purkutyön lukuunottamatta niitä kevytrakenteisia seiniä joita taloyhtiö ehdottaa/pyytää purettavaksi
kattopaneelien purkutyön
saunan purkutyöt
LVI-järjestelmien ne purkutyöt jotka vaaditaan peruskorjauksen suorittamiseksi
kaikki muut purkutyöt jotka vaaditaan peruskorjauksen suorittamiseksi
uudet pintamateriaalit (lattiamatto/-kaakeli, seinäkaakelit) ja niiden asentaminen
jälkiasenteinen lattialämmitys materiaaleineen ja töineen (mikäli sellainen asennetaan, suositus on että asennetaan)
saunan jälleenrakennustyöt materiaaleineen
muut tarvittavat asennus työt kuten sähkö-ja LVI-asennus työt tarvikkeineen
uudet kylpyhuonekalusteet mikäli ei halua asentaa takaisin kalusteita, joilla on laskennallista käyttöikää vähintään 10 vuotta
valvonnan kulut niiltä osin kun valvonta kohdistuu puhtaasti muodinmukaistamis-saneeraukseen tai muutostyöhön

5.3. OSAKKAAN/ASUKKAAN HYVITTÄMISEN EHDOT OSAKASLÄHTÖISISSÄ REMONTEISSA TAI MUUTOSTÖISSÄ

5.3.1 EHTO PÄTEVÄSTI TODETUSTA KORJAUSTARPEESTA

Hyvittämisen päälähtökohtana on aina riittävän pätevästi todettu korjaustarve ko. kohteen perustasoon saattamiseksi.

Osakaslähtöisissä saneerauksissa ja muutostöissä, joihin ei miltään osin sisälly riittävän pätevästi todettua (esim. korjaustarve-/kosteuskartoituksella todettua) taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen paikka- tai peruskorjauksen välttämätöntä tarvetta, ei hyvitetä mitään mistä laki, yhtiöjärjestys ja/tai tämä ohjeistus ei yksiselitteisesti määrää.

Pätevästi todettavana korjaustarpeena voidaan pitää esim. asiantuntijan laatimaa, ja taloyhtiön hallituksen hyväksymää, korjaustarvekartoitusta tms. ja sellaisessa esitettyä korjaustarveilmoitusta asiassa, jonka korjaamatta jättämisestä koituu tai voi koitua olennaista vaurioriskiä (esim. kosteusvaurioriskiä) taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan rakenteeseen tai tekniseseen järjestelmäään.

5.3.2 EHTO PÄTEVÄSTI TODETUSTA TALOYHTIÖN HYÖTYMISESTÄ OSAKASLÄHTÖISESSÄ PERUSKORJAUKSESSA

5.3.3 KORJAUSSUUNNITTELU, KORJAUSTEN TOTEUTUS JA VALVONTA ON SUORITETTU TÄMÄN KPH-KORTIN OHJEIDEN JA MÄÄRÄYSTEN MUKAAN -EHTO

5.3.4 EHTO KORJAUSTYÖSUORITTEIDEN SOPIMISESTA RAKENNUSALAN HYVÄN SOPIMUSKÄYTÄNNÖN MUKAISESTI

Taloyhtiö voi hyvittää ainoastaan niistä korjaustyösuoritteista, jotka on sovittu hyvän sopimuskäytännön mukaisesti.

Tämä tarkoittaa mm. seuraavaa:

olennaiset urakkatyöt tulee olla kirjallisesti sovittu ja sopimuksiin tulee sisältyä yleisen hyvän rakentamistavan ja rakennusalan yleisen käytännön mukainen urakoitsijan takuu koskien työsuoritteita
onko muita asioita?

5.3.5 TOSITE-EHDOT

Taloyhtiö voi hyvittää osakasta/asukasta ainoastaan:

taloyhtiön hallituksen päätöksestä, jonka tulee olla muotoiltu kirjalliseksi pöytäkirjapäätökseksi.
summista, jotka voidaan todeta alkuperäisistä kuiteista
kun korjaukset tilannut osakas/asukas ja taloyhtiön edustaja ovat omalla allekirjoituksella hyväksyneet hyvityssopimuksen, ja kun ko. hyvityssopimus on tullut taloyhtiön hallituksen hyväksymäksi (katso 5.3.5.1)

5.3.5.1 HYVITYSSOPIMUS-EHTO

Ilman taloyhtiön edunvalvojan (esim. isännöitsijän, hallituksen puheenjohtajan) ja hyvitettävän osakkaan/asukkaan allekirjoittamaa hyvityssopimusta, ei taloyhtiö voi hyvittää osakasta/asukasta osakaslähtöisissä peruskorjauksissa.

Hyvityssopimuksen tulee olla taloyhtiön hallituksen hyväksymä.

Suositeltavaa on, että hyvityssopimuksen valmistelee isännöitsijä, tai tekninen isännöitsijä, yhdessä hyvitystä hakevan osakkaan/asukkaan kanssa, ja kun hyvityssopimusluonnos on osakkaan/asukkaan hyväksymä hyvityssopimus käsitellään taloyhtiön hallituksessa.

Mikäli hyvityssopimuksen valmisteluvaiheessa ilmenee selkeää ristiriitaa hyvitystä hakevan osakkaan/asukkaan ja taloyhtiön edunvalvojien näkemyksissä hyvityssummista tulee hyvitystä hakevan toimittaa kirjallinen hyvityshakemus kaikkine kuitti- ja sopimustositteineen taloyhtiölle viimeistään

Taloyhtiön arkistoon jäävän hyvityssopimuskappaleen tulee liitteinä sisältää joko alkuperäiset kuitit tai kahden todistajan allekirjoituksella todellisiksi vahvistamat kuittikopiot. Mikäli kuittien todellisuudessa ja alkuperässä on olennaista tulkinnanvaraisuutta merkittävien summien osalta, ei hyvitystä voida suorittaa muutoin kuin taloyhtiön yhtiökokouksen päätöksestä.

Hyvityspäätöksestä tulee jäädä taloyhtiön kirjanpitoon hallituksen pöytäkirjapäätösasiakirja.

5.3.6 OSAKKAAN TILAAMAT KORJAUSTYÖT ON KILPAILUTETTU JOKO TALOYHTIÖN TOIMESTA TAI TALOYHTIÖN HALLITUKSEN HYVÄKSYMÄLLÄ TAVALLA

5.3.7 KOHTUULLISUUS- , YHDENVERTAISUUS- JA PERUSTASOON SAATTAMISEN EHDOT

Enempää ei voida hyvittää kuin mikä on kohtuullista ja osakkaiden kannalta yhdenvertaista.

Korvausten kohtuullisuutta arvioidaan suhteessa taloyhtiön alueen, siis pääkaupunkiseudun, sekä korjausajankohdan yleiseen korjausrakentamisen, sekä matka-/kuljetuskulujen hintatasoon.

Korvattavien kulujen, erityisesti työ- ja tarvikekulujen, korvaamisen olennaisena ehtona on että korjaustyösuoritukset ja materiaalit ovat välttämättömiä korjattavan kohteen perustasoon saattamiseksi.

5.3.7.1 KOHTUULLISUUS EHDON ERITYISTARKASTELU

KORJAUSTYÖTEHTÄVIEN KOHTUULLISUUSEHTO

Kohtuullisiksi korjaustyötehtäviksi katsotaan vain korjausrakentamisalan yleisen tulkinnan mukaan välttämättömiksi katsottavat työsuoritteet, jotta korjattava kohde pystytään palauttamaan perustasoon.

KORJAUSTYÖAIKOJEN KOHTUULLISUUSEHTO

Kohtuullisiksi korjaustyöajoiksi katsotaan vain korjausrakentamisalan yleisen tulkinnan mukaan välttämättömiksi katsottavat työajat, jotta korjattava kohde pystytään palauttamaan perustasoon.

KORJAUSMATERIAALIEN KOHTUULLISUUSEHTO

Kohtuullisiksi korjausmateriaaleiksi katsotaan laadun sekä määrien osalta vain korjausrakentamisalan yleisen tulkinnan mukaan välttämättömiksi katsottavat laadut ja määrät, jotta korjattava kohde pystytään palauttamaan perustasoon.

MATKAKULUJEN KOHTUULLISUUSEHTO

Kohtuullisiksi matkakuluiksi katsotaan vain korjausrakentamisalan yleisen tulkinnan mukaan välttämättömiksi katsottavat matkakulut, jotta korjattava kohde pystytään palauttamaan perustasoon.

Matkakulujen korvauslähtökohtana on lisäksi, että matkakuluja pääkaupunkiseudun ulkopuolelle ei korvata mikäli ko. matkat eivät ole olleet korjaustyön erityisyydestä johtuen välttämättömiä ja ellei taloyhtiön hallitus ole niitä etukäteen hyväksynyt.

5.3.8 OLENNAISESTI EPÄSELVÄT JA MONITULKINTAISET HYVITYSPERUSTEET VOIDAAN HYVÄKSYÄ VAIN YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSELLÄ -EHTO

Mikäli kohtuullisuuden ja yhdenvertaisuuden arvioiminen tuottaa erityistä ongelmaa, on asiasta hyvä saada asiantuntijalausunto päätöksenteon tueksi, tai siitä tulee päättää yhtiökokouksessa.

5.3.9 BUDJETTI-EHTO TALOYHTIÖN KORVAUSOSUUDESTA OSAKASLÄHTÖISISSÄ KORJAUKSISSA

Osakaslähtöisten märkätilojen korjausten/saneerausten taloyhtiölle - tämän ohjeistuksen mukaisesti - kuuluvien korvaussummien tulee olla yhtiökokouksen hyväksymän budjetin puitteissa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että osakaslähtöisiä märkätilakorjauksia ei voida hyvittää miltään osin, ellei niitä varten ole yhtiökokouksen hyväksymää budjettia.

*********************************

LIITE 1. TALOYHTIÖKOHTAISET TEKNISET KORJAUSTAPAOHJEET MÄRKÄTILAN PERUSTASOON SAATTAMISEKSI

Erityisiä teknisiä korjaustapaohjeita tulee noudattaa kaikessa märkätilojen korjausrakentamisessa kun lähtökohtana on perustasoon saattaminen.

KUVAUS PERUSTASOSTA

Tähän tulee tekstiä myöhemmin.

Lainaus voimassaolevasta kph-kortista (tätä osaa pitää vielä tarkistaa...):

TEKNISET OHJEET TYÖVAIHEKOHTAISESTI:

Suojaukset: Osastointi ja alipaineistus

1. Purkutyöt

Yleispurku: Kiinto- ja LVIS-kalusteiden irrotus (ehjänä jos mahdollista / osakas haluaa)

1.1 Seinät

Päälipintamateriaalin, esim. keraamisten laattojen, poisto
Päälipintamateriaalin alaisen vesieristeen, esim. kosteussulkusivelyn, poisto
Korjaustarpeellisten levyseinien osalta kipsilevyjen, tai vastaavien rakennusmateriaalien, poisto
Muiden seinien osalta vanhojen vesieristeliimojen, kosteussulkusivelyjen poisto.

1.2 Lattiat

Päälipintamateriaalin, esim. keraamisten laattojen tai muovimaton poisto
Päälipintamateriaalin alaisen vanhan kosteuseristeen poisto.
Vanhan vedeneristeen alaisen liiman ja tasoitteiden poisjyrsintä
Lattakaivoin poisto
Mahdolliset tarvittavat kuivaustyöt

2. LVI-tekniset työt

Lattiakaivon ja poistoviemärin asennus

3. Rakennustekniset työt

Lattiakaivon asennustilan korjausvalut
Kaatovalujen korjaukset tarvittavin osin (mahd. lattialämmityskaapeli + valu / tasoite)
Betoniseinien tasoitus (tarvittaessa) ja seinien levytys
Lattioiden ja seinien pohjustuskäsittelyt
Vedeneristyksen asennus / levitys
Vedeneristyskatselmus (yhtiön valvoja)
Pinnoitustyöt (keraamisten laattojen asennus ja saumaus)
Kalusteasennukset

Veden- ja kosteudeneristykset

Yleinen lähtökohta:

Kaikessa märkätilakorjauksessa ja -muutostöissä, joissa puututaan vesieristeisiin, kosteussulkuihin ja höyrynsulkuihin, tulee vesieristeet, kosteussulut ja höyrynsulut saattaa nykyisten vaatimusten tasolle.

Lattiat ja seinät

Siveltävä vedeneristys

Siveltäviä vedeneristeitä käytetään märkätiloissa keraamisen laatoituksen alla. Vedeneristystä tulee SRMK C2:n mukaan käyttää kaikkien märkätilojen lattioissa ja seinissä.
Käytettävällä vedeneristysjärjestelmällä tulee olla voimassa oleva VTT:n sertifikaatti ja laadunvalvontasopimus. Materiaalin tulee täyttää M1- päästövaatimukset.
Vedeneristystöissä tulee käyttää ammattitaitoista, mieluummin valmistajan valtuuttamaa, asennushenkilökuntaa. Asennus tulee tehdä valmistajan kirjallisten työohjeiden mukaisesti.
Vedeneristyksessä tulee käyttää em. sertifikaatin mukaista valmistajan kokonaisjärjestelmää ja varmistaa, että kaikki kiinnitys- ja saumauslaastit, materiaalit ja tarvikkeet ovat sertifikaatin mukaisia ja yhteensopivia vedeneristysjärjestelmän kanssa.
Lattiakaivona tulee käyttää sertifikaatin mukaista kaivotyyppiä laippoineen.
Kaikki työt on tehtävä suurta huolellisuutta noudattaen. Erityistä huomiota on kiinnitettävä lattiakaivojen sekä lattian ja seinien liitoksiin sekä siihen, että vesieristyspaksuus täyttää vähintään sertifikaatin mukaisen minimipaksuusvaatimuksen.
Vedeneristyksen alustan tulee olla puhdas, kuiva ja tasainen. Valmistajan ja asentajan on hyväksyttävä alusta ennen työn aloitusta. Sertifikaatista tulee aina varmistaa oikeat tuotteet kulloisellekin alustalle.
Laadunvalvonnassa mitataan mm. kerrospaksuudet ja tartuntavetolujuudet.
Osakas vastaa pintamateriaaleista, sekä kiinto- ja vesikalusteiden kiinnityksistä tms. tilan käyttökuntoon saattamisesta.
Yhtiö pitää tilan valmistuttua katselmuksen tilan suunnitelmien mukaisesta toteutuksesta.
Osakas vastaa rakennushankkeeseen ryhtyvän velvoitteista ja vastuista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti 10v. rakennuttajan vastuun mukaisesti.

(Erityisen teknisen osan viittauslähteenä on käytetty Suomen Kiinteistöliiton, Jari Hännikäisen, laatimaa I-kph-kortin teknisen osan ohjeistusta.)