ASUNTO OY VANHA KAARELANTIE 7 KPH-KORTIN PÄIVITTÄMISEN TYÖJÄRJESTYS JA PROSESSIN ETENEMINEN

Tätä sivua on päivitetty: 27.6.2013.

Sivu on avattu alunperin: 25.11.2011

Sivu on toistaiseksi työnalla, ja se on tarkoitettu ainoastaan taloyhtiön hallituksessa käytävää kph-kortin päivityskeskustelua varten.

Mikäli olet osakas/asukas ja suunnittelen märkätilan huoltoa, remonttia, korjausta tai parannusta, ole yhteydessä isännöitsijään ja sovi asiasta hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista.

Voimassaolevat ohjeet märkätilan korjaamisesta löydät tästä linkistä.

***********************************************************************************

SISÄLTÖ

  1. Johdanto
  2. Kph-kortti käsitteen määrittely
  3. Nyt voimassaoleva, yhtiökokouksen hyväksymä KPH-kortti
  4. Ehdotukset kph-kortin päivittämiseksi

  5. "TIEKARTTA" (ROAD MAP) ELI HAHMOTELMA KPH-KORTIN PÄIVITTÄMISEN ETENEMISESTÄ

HUOM. Jos sinulla on ehdotus sisällön muuttamiseksi, ilmoita tästä kotisivujen päivittäjälle.

*****************************************************************************************************

1. JOHDANTO

Tämä sivu on avattu erityisesti ajatellen kph-korttia koskevaa päivityskeskustelua. Sivun tarkoituksena hahmottaa jonkinlainen työ- ja etenemissuunnitelma kph-kortin päivittämisestä, niin, että ne joita asia erityisesti koskee, pystyvät hahmottamaan missä nyt oikein mennään, mistä tullaan, ja mihin suuntaan ollaan menossa, ko. asiassa.

2. KPH-KORTTI KÄSITTEEN MÄÄRITTELY

Kph-kortti on lyhenne kylpyhuonekortista.

Taloyhtiömme kph-kortin merkitysyhteydessä kph-termillä kuitenkin viitataan pelkän kylpyhuoneen lisäksi myös niihin tiloihin, jotka ovat varsinaiseen kylpyhuoneeseen liitännäisiä pesu- ja kylpemistiloja (kuten sauna), sekä lisäksi keittiön siihen kiinteäkalustetilaan jossa on vesipiste ja viemäri.

Näitä tiloja voidaan yhteisesti kutsua myös märkätiloiksi.

Tarkemmin sanottuna, kph-kortti on...

"Ohjeistus märkätilojen:

  • kunnon valvonnasta asukkaan suorittaman valvonnan, sekä taloyhtiön suorittaman valvonnan kannalta. (Vai rajataanko märkätilan kunnon valvontaa koskevat ohjeistukset ulos kph-kortista?),
  • huollosta ja siitä sopimisesta (Vai rajataanko huolto-ohjeet ulos kph-kortista?)
  • korjaamisesta ja siitä sopimisesta, sisältäen valvonnasta sopimisen
  • parantamisesta ja siitä sopimisesta, sisältäen valvonnasta sopimisen
  • huoltoa, korjaamista, parantamista, ja valvontaa koskevien kulujen jyvittämisen periaatteista
  • huollon, kunnostuksen, parantamisen, ja valvonnan asioiden historian, periaatteiden, ohjeiden jne. kirjaamisesta taloyhtiön huoltokirjaan ja sen osana olevaan "märkätila-mappiin" "

Näin ollen kph-kortti on olennainen ja laaja ohjeistus taloyhtiön kiinteistön märkätiloista, ja niiden huolto-, korjaus- ja rakentamisasioista:

  • asukkaille
  • taloyhtiön kiinteistön huollosta ja kunnon seuraamisesta vastaaville
  • niille urakoitsijoille, jotka korjaavat tai uudisrakentavat/muutostyörakentavat taloyhtiön märkätiloja
  • niille korjausvalvonnan asiantuntijoille, jotka valvovat taloyhtiön märkätilojen korjauksia ja muutostöitä

3. NYT VOIMASSAOLEVA, YHTIÖKOKOUKSEN HYVÄKSYMÄ KPH-KORTTI

Linkki voimassa olevaan kph-korttiin.

4. EHDOTUKSET KPH-KORTIN PÄIVITTÄMISEKSI, KENELLE NIITÄ VOI TOIMITTAA?

Jos sinulla on ehdotus nyt voimassa olevan kph-kortin tekstin muuttamiseksi (esim. täydentämiseksi), ilmoita tästä kotisivujen päivittäjälle. Voit ilmoittaa ideastakin vaikka et vielä tietäisi mikä olisi paras mahdollinen kirjallinen ilmaisutapa ko. idealle.

Ko. ehduksia lisätään tähän sitä mukaa kun niitä toimitetaan taloyhtiön kotisivujen päivittäjälle, ja kun hallitus ne käsittelee. Tämän sivun tekstiä pyritään päivittämään siten, että tällä sivulla julkaistaan ainoastaan niitä vaihtoehtoja, jotka hallitus on todennut todella varteenotettaviksi ja päätöksenteon kannalta ajankohtaisiksi. KPH-kortin päivityskeskustelun yhteydessä on saattanut tulla esille myös sellaisia vaihtoehtoja, joita ei löydy tältä sivulta. Niistä, kuten kaikista olennaisista yksittäisistä kysymyksistä, löytyy tietoa toiselta nettisivulta, jossa kuvataan laajemmin koko päivitysprosessia.

5. "TIEKARTTA" (ROAD MAP) ELI HAHMOTELMA KPH-KORTIN PÄIVITTÄMISEN ETENEMISESTÄ

Tämä on suuntaa-antava kuva kph-kortin päivittämistä koskevasta etenemisjärjestyksestä:

5.1. MARSSIJÄRJESTYKSEN SUUNNITTELU JA PÄÄTTÄMINEN

Sisältö/tehtävä:

  1. käydään hallituskeskustelu, ja päätetään, "tiekartasta" ja sen etenemisvaiheista
  2. tarvittaessa pyydetään asiaan asiantuntijakonsultointia (esim. Kiinteistöliitto Uusimaalta)

Tilannekuva:

  • asiasta oli keskusteltu hallituksessa tilikausilla 2010-2012. Varsinaista pöytäkirjapäätöstä ei ole tehty kph-kortin päivittämisen "marssijärjestyksestä", mutta se käsitys sai hallituksen yhteisen hyväksynnän, että ensin selvitetään hallituksen, teknisen isännöitsijän ja isännöitsijän kanssa miten kph-korttia halutaan päivittää, tämän jälkeen lähetetään päivitetty luonnos rakennusteknisen asiantuntijan kommentoitavaksi, tämän jälkeen lähetetään rakennusteknisen konsultoinnin mukaan muokattu luonnos juridisen asiantuntijan kommentoitavaksi, ja lopuksi juridisen asiantuntijan kommenttien mukaan muokattu kph-kortin päivitysversio viedään yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

5.2. KPH-KORTIN SISÄLLÖN RAJAUS

Sisältö/tehtävä:

  1. käydään hallituskeskustelu kph-kortin sisällön rajauksesta eli päätetään mihin asioihin kph-kortin tulisi antaa vastauksia
  2. tarvittaessa pyydetään asiaan asiantuntijakonsultointia

Tilannekuva:

  • hallituksessa ei olla tehty, kph-kortin päivittämisen yhteydessä, erityistä pöytäkirjapäätöstä kph-kortin sisällön rajaamisesta. Asiasta oli kuitenkin hallituksessa keskusteltu, mutta kph-kortin päivittämiskeskustelussa on käytännössä päädytty siihen, että päivittämisen lähtökohtana on lähinnä poistaa tiettyjä erityisongelmia, mitä vuoden 2009 yhtiökokouksen vahvistaman kph-kortin käytöstä on todettu. Näin ollen laajempaa keskustelua ja päätöksentekoa siitä, mihin kaikkiin asioihin ja kysymyksiin kph-kortin tulisi ylipäätään vastata, ei olla päivittämisen yhteydessä erikseen käyty kuin vain sivuasiana. KPH-kortin päivittämisessä on lähdetty pitkälti siitä, että on oletettu, että tällaiset keskustelut oli käyty jo kun suunniteltiin 2009 yhtiökokouksen hyväksymää kph-korttia, ja että päivittämisen tarkoituksena on ensisijaisesti selkeyttää tuota ohjeistusta, ja tuoda siihen lisäksi muutamia lisämainintoja koskien esim. sitä korjaustasoa, johon taloyhtiö on jatkossa velvoitettu korjaamaan ko. tiloja.

5.3. "ALKUPERÄISEN TASON" ELI KIINTEISTÖN VALMISTUMISAJANKOHDAN MUKAISEN LAATUTASON MÄÄRITTELY

Sisältö/tehtävä:

  1. käydään keskustelu sen osalta onko erityistä tarvetta tarkentaa kph-kortissa olevaa määritelmää taloyhtiön kiinteistön märkätilojen alkuperäisestä, yleisestä ja yhtäläisestä, laatutasosta?

Asiassa huomionarvoista:

  1. Oletettavasi on aihetta päivittää alkuperäisen tason määritelmää, koska epäselvyyttä saattaa ilmetä esim. sen osalta onko kaikkiin märkätiloihin, vaiko vain joihinkin, alkuperäisesti asennettu taloyhtiön toimesta esim. sähköinen lattialämmitys, ja/tai pesukoneen hulevesille viemäriputket seinä- ja lattiarakenteiden sisään?
  2. Linkki: RAKENNUSTAPASELOSTUS (VUODEN 1980(-81) ASUNTOMYYNTIESITEEN LIITE)
  3. ennen kph-kortin hyväksymistä yhtiökokouspäätöksellä kaikki taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevat märkätilakorjaukset on tehty alkuperäiseen laatutasoon(?)
  4. arveltavasti vasta 2000-luvulla, ja oikeastaan vasta tilikausilla 2012 on muotounut näkemys, jonka mukaan alkuperäinen laatutaso ei kaikilta osin ehkä vastaa enää taloyhtiön etua. Asiaan liittyy olennaisesti mm. havainnot muutamasta rakennusteknisestä asiasta, jotka saattavat tämänpäivän hyvän rakentamisen tavan mukaan olla peräti rakennusvirheitä. Erityisesti tälläiseksi on arveltu kylpyhuoneen ja saunan välisen kevytrakenteisen seinän toteutusta siten, että seinän sisällä kulkee suojaamattomia vesiputkia joista aiheutuu kondensoitumisriskiä, ja että ko, seinän alaranka on puusta eikä kivimateriaalista, ja että joissakin asuinnoissa puinen alaranka on lisäksi sijoitettu lattian betonivalun sisään.
  5. Yleinen suositus taloyhtiöiden kunnossapitovastuun laatutasoksi, eli ns. perustasoksi, on että korjataan nykyisen hyvän rakentamistavan mukaiseen tasoon, mutta kuitenkin yhdenvertaisuuden periaatteen mukaisesti yleiseen ja yhtäläiseen, yhtiöjärjestyksen määrittelemään huoneiston käyttötarkoituksen mukaiseen, laatutasoon.

5.4. PERUSTASO ELI YLEINEN JA YHTÄLÄINEN LAATUTASO. (ELI TALOYHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUULLA OLEVIEN KORJAUSTEN TAVOITE-LAATUTASO) JA SEN MÄÄRITTELY

Sisältö/tehtävä:

  1. Käydään keskustelu sen osalta onko erityistä tarvetta päivittää ja muuttaa taloyhtiön kiinteistön märkätilojen perustasoa, jolla tarkoitetaan yleistä ja yhtäläistä laatutasoa? Tässä keskustelussa on tuotava esille kaikki ne ongelmat mitä voi olla ja syntyä mikäli perustasona on alkuperäinen laatutaso?
  2. Päätetään mitä pidetään perustasona: a) alkuperäistä laatutasoa, vai b) taloyhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottava, yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukainen taso, jonka yhtiö on valinnut noudatettavaksi joka a) nimenomaisesti (esim. kph-kortissa määritellysti), tai b) hiljaisesti käytännön myötä. (Viittauslähteenä on käytetty: Sillanpää, Vahtera: Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä. Julkaistu 2011. 3.s painos. Julkaisija WSOYpro OY)

Asiaa koskeva tilannekuva:

  • Hallitus on 26.1.2012 hallituksen kokouksessa todennut/päättänyt, että voimassa olevassa kph-kortissa on puutteita, jopa ristiriitaa, siltä osin miten taloyhtiön korjausvelvollisuus on määritelty. Ristiriita syntyy siitä, että toisaalta kph-kortti määrää tekemään kylpyhuoneiden korjaukset nykyvaatimusten eli tämän päivän hyvän rakentamistavan mukaisesti (kph-kortti sivu 1), mutta toisaalta myös määrää taloyhtiön korjaamaan alkuperäiseen tasoon kun kyseessä on vesi-/kosteus- tai home-/mikrobivaurioitunut märkätila (kph-kortti sivu2). Päätettiin, että KPH-kortin päivityksen jälkeen märkätilojen korjaukset tulee niin osakkaan kuin taloyhtiön puolelta tehdä ainoastaan nykyvaatimusten (yleinen voimassa oleva hyvä rakennustapa) mukaisesti. Näin ollen katsottiin, että voimassa olevan kylpyhuonekortin määräys korjaamisesta alkuperäiseen tasoon ei enää jatkossa ole taloyhtiön tavoitteiden mukaista.

5.5. PTS (tämä kohta voidaan ehkä käsitellä myöhemminkin)

Sisältö/tehtävä:

  1. Käydään keskustelu PTS:n tarpeellisuudesta: keskustelun päämääränä voi olla esim. alustavan käsityksen muodostaminen siitä milloin taloyhtiössä tulee eteen putkiremontti, onko se esim. 15 vuoden, 20 vuoden, 25 vuoden, tai peräti 30 vuoden päästä?
  2. Päätetään milloin teetetään taloyhtiön kiinteistön PTS, joko koko kiinteistön osalta tai vain kohdistaen esim. käyttövesi- ja viemärijärjestelmään, ja tätä kautta luodaan arvio käyttövesi- ja viemärijärjestelmän peruskorjausajankohdasta, sekä luodaan käsitys siitä mitä muita erityisiä asioita PTS asettaa märkätilojen korjaussuunnitteluun?
  3. päätetään PTS:n asettamista erityisseikoista (jos niitä on)

5.6. TEKNISTEN KORJAUSTAPAOHJEIDEN TARKENTAMINEN/TARKISTAMINEN

Sisältö/tehtävä:

  1. listataan nykyisen kph-kortin puutteet teknisten korjaustapaohjeiden osalta
  2. listataan mistä teknisistä korjaustapaohjeista tarvitaan kph-korttiin tarkennetut selostukset?
  3. laaditaan (/ tilataan asiantuntijalta) tarkennetut tekniset korjaustapaohjeet
  4. tarkistetaan teknistä korjaus-/rakennuskonsultoinnin laatua koskevat ohjeet
  5. käydään keskustelu korjaustapa-vaihtoehdoista jos normaali-korjaustapa ei ole riittävä vaihtoehto esim. osakasenemmistön kannalta tai mikäli PTS:sta ilmenee jotain sellaista joka antaa erityistä aihettaa aloittaa suunnittelu vaihtoehtoisten korjaustapojen osalta

Tilannekuva:

  • hallitus oli talvella 2012-2013 tarkistuttanut Suomen Kiinteistöliiton rakennusteknisellä asiantuntijalla, Jari Hännikäinen, kph-kortin päivitysluonnoksen, johon sisältyi myös päivitykset rakennusteknisistä ohjeista. Jari Hännikäinen totesi rakennusteknisten ohjeiden päivityksen olevan moitteetton.

5.7. KORJAUS- JA RAKENNUSVALVONTAA KOSKEVIEN OHJEIDEN TARKISTAMINEN

Sisältö/tehtävä:

  1. käydään hallituskeskustelu korjaus- ja rakennusvalvonnan ohjeista, ja tehdään tarvittavat päivitykset kph-korttiin
  2. tarvittaessa pyydetään asian päivittämiseen asiantuntijakonsultointia.

Tilannekuva:

  • hallitus oli talvella 2012-2013 tarkistuttanut Suomen Kiinteistöliiton rakennusteknisellä asiantuntijalla, Jari Hännikäinen, kph-kortin päivitysluonnoksen, johon sisältyi myös päivityksiä korjaus- ja rakennusvalvonnan ohjeista. Jari Hännikäinen totesi ko. ohjeiden päivityksen olevan moitteettomia, mutta huomautti, että kph-kortin päivitysversiota tulisi tarkistaa "lupa"-sanan, sekä "osakasmuutostyö"-sanan käytön osalta. Taloyhtiön hallitus päätti helmikuussa 2013, että mm. tästä pyydetään kommenttia Suomen Kiinteistöliiton juristilta, ja että asiaan palataan kun juristin kommentti saadaan.
  • alustavan tiedon mukaan Suomen Kiinteistöliitto jättää elokuuhun 2013 mennessä taloyhtiölle uuden tarjouksen kph-kortin päivitysversion juridisesta konsultoinnista.

5.8. KUSTANNUSTEN JYVITTÄMISTÄ KOSKEVIEN OHJEIDEN TARKISTAMINEN

Sisältö/tehtävä:

  1. käydään hallituskeskustelu kustannusten jyvittämistä koskevista ohjeista, ja tehdään tarvittavat päivitykset kph-korttiin
  2. tarvittaessa pyydetään asian päivittämiseen asiantuntijakonsultointia

Tilannekuva:

  • sama kuin edellisessä kohdassa, eli hallitus palaa asiaan kun Suomen Kiinteistöliiton juristilta saadaan kommenttia / lausunto siitä, onko kph-kortin päivitysversio mahdollisilta oikeusvaikutuksiltaan moitteeton, vai tulisiko sitä vielä korjata.
  • alustavan tiedon mukaan Suomen Kiinteistöliitto jättää elokuuhun 2013 mennessä taloyhtiölle uuden tarjouksen kph-kortin päivitysversion juridisesta konsultoinnista.

5.9. SOPIMUSOHJEIDEN TARKISTAMINEN

Sisältö/tehtävä:

  1. käydään hallituskeskustelu kph-kortin sopimusohjeista, ja tehdään näihin tarvittavia päivityksiä
  2. tarkistetaan kph-kortin sopimusohjeet kiinteistö- ja rakennusalan juridiikan asiantuntijalla: varmistetaan, että ko. asiat vastaavat olemassa olevaa lakia, yhtiöjärjestystä, hyvää sopimistapaa, jne.

Asiassa huomioitavaa:

  1. taloyhtiön hallituksessa on vuosina 2010-2013 muodostunut näkemys, että kph-kortin (2009 yhtiökokouksen vahvistama) ohjeistuksia tulee selkeyttää sen osalta miten märkätilojen korjaus-/muutostyö-asioista tulee sopia a) taloyhtiön ja kuntokartoittajan/-tutkijan, b) taloyhtiön ja urakoitsijan, c) taloyhtiön ja valvojan, d) osakkaan ja taloyhtiön, e) osakkaan ja kuntokartoittajan/-tutkijan, f) osakkaan ja urakoitsijan, f) osakkaan ja valvojan, jne. kesken. KPH-kortin päivitysversiossa näitä asioita on pyritty ottamaan huomioon. Syynä kph-kortin sopimusasioiden selkeyttämistarpeelle on mm. yksi oikeudenkäynti, jonka taloyhtiö joutui käymään 2009 vahvistetun kph-kortin käytöönoton jälkeen. Sopimusohjeiden selkeyttäminen on tärkeää jotta taloyhtiöön muodostuu yhdenmukaiset pelisäännöt ko. asioissa. Lisäksi sopimuskäytännön selkiyttäminen on tarpeellista ajatellen esim. sen määrittelmistä milloin ja minkä verran taloyhtiön kuuluu hyvittää osakasta. Sopimuskäytäntöjen selkeyttämisen ajatuksena on myös varmistaa taloyhtiön etu esim. niissä tilanteissa mikäli korjaukset epäonnistuvat ja joudutaan selvittämään kenen on vastuu?
  2. "Hallituksen tulisi tehdä periaatepäätös ketä se käyttää asiantuntijana ilmoitusten käsittelyssä ja remontin valvonnassa: isännöitsijää, teknistä isännöitsijää, vai ulkopuolista valvojaa" (Lähde: Laksola, Pujals: Kunnossapito- ja muutostyöt. Osakkaan opas. Sivu 13. 1.6)
  3. Edellä kuvattu periaatepäätös tulisi kirjata kph-korttiin(?)
  4. KPH-kortissa, sen päivitysversiossa, on haluttu selkeyttää myös ohjeita taloyhtiölähtöisen korjaus- ja rakennusvalvonnan laadun osalta, esim. koskien sitä, a) minkätasoista korjaustarve-/kuntokartoitus-/kuntotutkimus -raportointia voidaan pitää riittävän pätevänä todellisen korjaustarpeen osoittamiseksi, ja b) minkätasoista korjausvalvontaa ja korjausvalvonnan raportointia taloyhtiö haluaa tavoitella.

Tilannekuva:

  • sama kuin edellisessä kohdassa, eli hallitus palaa asiaan kun Suomen Kiinteistöliiton juristilta saadaan kommenttia / lausunto siitä, onko kph-kortin päivitysversio mahdollisilta oikeusvaikutuksiltaan moitteeton, vai tulisiko sitä korjata.
  • alustavan tiedon mukaan Suomen Kiinteistöliitto jättää elokuuhun 2013 mennessä taloyhtiölle uuden tarjouksen kph-kortin päivitysversion juridisesta konsultoinnista.

5.10. YHTIÖKOKOUSKÄSITTELY

Sisältö/tehtävä:

  1. taloyhtiön yhtiökokous käsittelee hallituksen lopullisesti hyväksymän kph-kortti päivitysehdotuksen
  2. yhtiökokouksen käsittelyn yhteydessä tulisi (?) päättää päivitetäänkö yhtiöjärjestystä niin, että siinä mainitaan, että "taloyhtiöllä on käytössään ohjeistus märkätilojen korjauksista ja muutostöistä, jossa määritellään mm. taloyhtiölähtöisten märkätilakorjausten laatutaso, märkätilakorjausten korjausvalvonnan laatutaso, sekä kulujen hyvitysperiaatteet kun kyseessä on osakaslähtöinen märkätilakorjaus."
  3. Jos hallitus päättää esittää yhtiökokoukselle yhtiöjärjestyksen muuttamista/päivittämistä, olisi yhtiöjärjestyksen päivitysversio hyvä tarkistuttaa alan juristilla.

Tilannekuva:

  • alustavasti on hallituksessa puhuttu, että kph-kortin päivitysversion juridisen konsultoinnin toivotaan tulleen valmiiksi elokuuhun 2013 mennessä, ja että lopullinen kph-kortin päivitysversio käsiteltäisiin syksyllä 2013 pidettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.
  • taloyhtiön hallitus ei ole tehnyt päätöksiä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta

6. PÄIVITETYN KPH-KORTIN KÄYTTÖÖNOTTO JA SEN TOIMIVUUDEN SEURANTA

Sisältö/tehtävä:

  • kun yhtiökokous on hyväksynyt kph-kortin päivityksen, se otetaan käyttöön, ja se korvaa vanhan kph-kortin. Hallituksen ja isännöitsijän on arveltavasti syytä seurata uuden kph-kortin käyttöä on arveltavasti syytä seurata uuden kph-kortin soveltuvuutta käytännössä. Näin ollen hallituksen tulisi päättää, millä tavoin asiaa seurataan.

Tilannekuva:

  • päätöksenteko asian osalta on tekemättä
Kiinteistöliitto