4.2.5 KPH-kortin päivittämisessä esillenousseita erityisasioita ja -kysymyksiä

Tätä sivua on päivitetty: 26.6.2013.

Sivu on avattu alunperin: 25.11.2011

Sivu on toistaiseksi työnalla, ja se on tarkoitettu ainoastaan taloyhtiön hallituksessa käytävää kph-kortin päivityskeskustelua varten.

Mikäli olet osakas/asukas ja suunnittelen märkätilan huoltoa, remonttia, korjausta tai parannusta, ole yhteydessä isännöitsijään ja sovi asiasta hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista.

Voimassaolevat ohjeet märkätilan korjaamisesta löydät tästä linkistä.

*************************

KPH-KORTIN PÄIVITYSKESKUSTELUSSA ESILLENOUSSEITA ERITYISASIOITA JA -KYSYMYKSIÄ

Tälle sivulle on pyritty kokoamaan tiettyjä yksittäisiä asioita, ja ydinkysymyksiä, kph-kortin päivityskeskustelusta.

Tämä sivu ei välttämättä anna koko kuvaa koko päivityskeskustelusta, vaan hahmottaa lähinnä niitä asiakohtaisia keskusteluja, joita hallituksessa on käyty, ja jotka on koettu erityisen tärkeiksi keskusteluiksi, sekä kuvaa kysymyksiä, joita ko. asioiden osalta on kysytty ja pohdittu, tai joita vielä tulisi pohtia.

Tämä sivu on suunnattu nimenomaan hallituksen jäsenille, isännöitsijälle, sekä tekniselle isännöitsijälle.

Esitetyt asiat on pyritty kuvaamaan siinä järjestyksessä miten niitä esitetään, tai mihin asioihin ne voivat liittyä, kph-kortissa.

1 TALOYHTIÖN VELVOLLISUUDESTA SUORITTAA MÄRKÄTILOJEN YLEISTÄ KUNNON VALVONTAA JA DOKUMENTOINTIA

Yleisellä kunnonvalvonnalla tarkoitetaan tässä yhteydessä normaaleja kuntotarkastuksia, ja korjaustarvetarkastuksia. Siis sellaisia tarkastuksia, jotka ovat määräaikatarkastuksia ilman että taustalla on erityinen epäilys vahinkovauriosta.

1) Taloyhtiön velvollisuudesta suorittaa märkätilojen yleistä kunnon valvontaa

onko tarvetta selkeyttää sitä mikä on taloyhtiön velvollisuus suorittaa märkätilojen yleistä kunnon valvontaa?

2) Taloyhtiön suorittaman yleisen kunnonvalvonnan dokumentoinnin selkeyttäminen

onko tarvetta selkeyttää yleisen kunnonvalvonnan dokumentointia?
halutaanko esim. laadullisesti ehdollistaa yleisen kunnonvalvonnan dokumentointia?
pitäisikö kph-kortissa lukea esim. että kaikki märkätilojen yleisen kunnon valvonnan sopimusasioista, esim. määräaikaisista korjaustarvekartoituksista, tulee jäädä taloyhtiön kirjanpitoon tms. kirjallinen sopimustosite? Tms.

2. OHJEITA PAIKKAKORJAAMISESTA, PERUSKORJAAMISESTA JA MUUTOSTÖISTÄ SOPIMISEEN

1) Yhdenvertaisuuden periaatteen mukainen laatutaso taloyhtiön kunnossapitovastuun alaisille korjauksille:

YLEINEN JA YHTÄLÄINEN PERUSTASO

"Yleinen ja yhtäläinen perustaso" lyhentyy puhekielessä usein pelkästään "perustasoksi".

Taloyhtiön kunnossapitovastuun suorittaminen märkätilojen korjauksissa ja huollossa edellyttää että taloyhtiön johdolla on selkeä käsitys yleisestä ja yhtäläisestä perustasosta johon korjaus- ja huoltotoimenpiteillä pyritään märkätiloja saattamaan.

Taloyhtiön toiminnallisenjohdon ja hallituksen puolelta on todettu (esim. 26.1.2012 hallituksen kokouksen pöytäkirja), että nykyinen kph-kortti ei määrittele riittävän selkeästi ko. asiaa, ja että tämä on koettu ongelmaksi, ja että kph-korttia tulee päivittää niin, että taloyhtiöllä ei ole enää velvollisuutta ennallistaa alkuperäiseen tasoon.

EHDOTUS POHDITTAVAKSI UUDEKSI PERUSTASON MÄÄRITELMÄKSI:

taloyhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottava, yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukainen taso, jonka yhtiö on valinnut noudatettavaksi nimenomaisesti (esim. yhtiökokouksen hyväksymällä kph-kortilla) (Viittauslähteenä on käytetty: Sillanpää, Vahtera: Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä. Julkaistu 2011. 3.s painos. Julkaisija WSOYpro OY)

2) Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen VAHINKOKARTOITUKSEN sopiminen ja teettäminen.

miten sovitaan asukkaan/osakkaan ja taloyhtiön kesken?
miten sovitaan taloyhtiön ja taloyhtiön käyttämän vahinkokartoittajan kesken?
halutaanko vahinkokartoituksen laatua ehdollistaa?
miten sovitaan kulujen jyvittämisestä, jos osa kuluista lähtökohtaisesti kuuluu osakkaalle?
minkälaisissa tilanteissa yhdenvertaisuuden toteamiseen (esim. kulujen jyvittämisessä) ei enää riitä hallituksen ja taloyhtiön toiminnallisen johdon, tai asiantuntijakonsulttien lausunto, vaan asiasta pitää päättää yhtiökokouksessa?
minkälainen vahinkokartoitus-raportti/dokumentti/selvitys pitää taloyhtiön saada dokumentaatioksi?
mitä muita kysymyksiä, ehdotuksia jne?

Lause-ehdotuksia kph-kortin päivittämiseksi:

Kun on epäilys taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen vaurioitumisesta, tai sellaisen rakenteen erityisestä vaurioitumisen riskistä, (esim. kosteusvauriosta) on taloyhtiön ensin selvitettävä vaurion syy teettämällä asiantuntijalla vahinkokartoitus. Vahinkokartoitus (esim. kosteusvahinkokartoitus) on teetettävä hyvän vahinkokartoitustavan mukaisesti, ja viipymättä. Sama laatutasovaatimus ("alan hyvä tapa") koskee myös kaikkia muita toimenpiteitä kuten vahinkokartoituksen raportointia, korjaus-/rakennustapakonsultointia, korjaamista-/rakentamista, sekä korjaus-/rakennusvalvontaa.

3) Taloyhtiön korjausvastuulle kuuluvan KORJAUSTYÖN (esim. kosteusvauriokorjauksen) sopiminen ja teettäminen

miten sovitaan asukkaan/osakkaan ja taloyhtiön kesken?
miten sovitaan taloyhtiön ja taloyhtiön käyttämän valvojan kesken?
miten sovitaan kulujen jyvittämisestä?
minkälaisissa tilanteissa yhdenvertaisuuden toteamiseen ei enää riitä hallituksen ja taloyhtiön toiminnallisen johdon, tai asiantuntijakonsulttien lausunto, vaan asiasta pitää päättää yhtiökokouksessa?
minkälainen korjaustapaseloste pitää taloyhtiön saada dokumentaatioksi, kuka sen tekee ja hyväksyy?
halutaanko korjaus-/rakennuskonsultoinnin laatua ehdollistaa?
miten otetaan huomioon taloyhtiön korjausvastuulla olevissa kosteusvauriokorjauksissa kuivatuskulut sisältäen kuivatuksen sähkökulut jos sähköä otetaan asukkaan sähköliittymästä?: asiassa on ehdotettu, että jos korjausvastuu on taloyhtiöllä niin taloyhtiö myös maksaa kuivatuksen sähkökulut asukkaalle jos asukkaan maksamasta sähköliittymästä otetaan virtaa. Ja että tällöin kuivauslaitteen ja sähkötöpselin välissä tulee olla sähkönkulutuksen mittari.
mitä muita kysymyksiä, ehdotuksia jne?

4) Taloyhtiön korjaus- ja kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen/teknisen järjestelmän korjaustyön (esim. kosteusvauriokorjauksen) VALVONNAN sopiminen ja teettäminen

miten sovitaan asukkaan/osakkaan ja taloyhtiön kesken?
miten sovitaan taloyhtiön ja taloyhtiön käyttämän valvojan kesken?
halutaanko valvonnan laatua erityisesti ehdollistaa?
miten sovitaan valvonnan kulujen jyvittämisestä, jos osa kuluista, tapauksesta johtuen, lähtökohtaisesti kuuluu osakkaalle?
minkälaisissa tilanteissa yhdenvertaisuuden toteamiseen (esim. kulujen jyvittämisessä) ei enää riitä hallituksen ja taloyhtiön toiminnallisen johdon, tai asiantuntijakonsulttien lausunto, vaan asiasta pitää päättää yhtiökokouksessa?
minkälainen valvonta-raportti/dokumentti/selvitys pitää taloyhtiön saada dokumentaatioksi?
mitä muita kysymyksiä, ehdotuksia jne?

5) Taloyhtiön korjausvastuulla olevista asioista, sekä niiden korjauskuluista TIEDOTTAMINEN

miten asukkaita/osakkaita tiedotetaan siitä mitkä asiat kuuluvat taloyhtiön valonta- ja korjausvastuulle?

3 (TEKNISIÄ) OHJEITA PAIKKA- / PERUSKORJAUSSUUNNITTELUUN JA -TOTEUTUKSEEN

1) Kylpyhuoneen ja saunan välisten väliseinien kunnon tutkiminen ja korjaustapaselostus

Aikaisempien märkätilakorjaus-kokemusten perusteella (90-luvulta lähtien) on syytä epäillä, että asuinhuoneistojen märkätiloissa on tai saattaa olla kylpyhuoneen ja saunan välisissä kevytrakenteisissa seinissä kosteusvaurion syntymistä edistäviä rakenteellisia puutteita, jotka ovat kiinteistön rakennusvaiheessa syntyneitä, sen ajan mukaisen hyvän rakennustapakäsityksen seurauksia.

Tällaisiksi rakenteellisiksi puutteiksi on arveltu mm. kosteuden pääseminen ko. kevytrakenteisten väliseinien sisään seuraavia reittejä pitkin:

kph:n puolella olevan suihkun kohdalta: seinän ja lattian rajassa olevasta puutteellisesta silikonisaumasta, tai lattiamaton repeymästä tai lattiamaton saumojen ja seinäliitoskohtien aukoista
saunan puolelta: a) puutteellisista saumakohdista lattian vesieristeessä (esim. lattiamatossa ja sen saumaliitoksissa olevat saman kaltaiset puutteet kuin kph:n puolella), tai b) saunan höyrynsulun puutteellisuuksien kautta kun saunaa käytetään paljon)
kph:n ja saunan välisen väliseinän sisällä, lattiaa vasten, olevan 4x4 anturapuun kautta siten, että anturapuuhun imeytyy yllä mainittuja reittejä pitkin kosteutta, joka myöhemmin siirtyy esim. puun kapillaarivaikutuksesta ylöspäin ja siirtyy vähitellen anturapuun yläpuolella olevaan väliseinän eristeeseen.
kph:n ja saunan välisessä väliseinässä kulkee useassa märkätilassa käyttövesiputkia, esim. suihkun vesiputket, joista kondensoituu kosteutta putkien pintaan ja sitä kautta väliseinän eristeeseen. (KYSYMYS: ONKO NUO VÄLISEINÄSSÄ OLEVAT VESIPUTKET OLLEET ALKUPERÄISESTI MITENKÄÄN ERISTETTYJÄ? Nykyäänhän vesiputkien ympärille asennetaan jonkinlainen eristys ihan koko putken matkalla koko rakennuksessa.)
kosteutta kph:n väliseinään saattaa myös mennä esim. suihkusekoittajan vesiputkien läpivienneistä kun nuo läpiviennit ovat puutteellisesti tiivistettyjä, esim. jos alkuperäinen tiivistys on hävinnyt)

Melkein kaikissa niissä märkätiloissa, joita on peruskorjattu osakkaan ja taloyhtiön yhteissopimuksesta, tai taloyhtiön kunnostusvelvollisuudesta, on korjauksen yhteydessä purettu kph:n ja saunan välinen väliseinä, ja se on uusittu. Melkein kaikissa tapauksissa on voitu todeta, että ko. väliseinässä on ollut jonkin asteinen kosteusvaurio, ja sen syyt ovat olleet arveltavasti jotkin yllä mainituista.

Kysymyksiä koskien tätä asiaa:

miten tämä ongelma tulisi ottaa huomioon kph-kortissa? Minkälainen ohjeistusteksti tulisi asiasta laatia kph-korttiin?
pitäisikö väliseinien korjaustavasta pyytää korjaustapaohje joltain asiantuntijalta?

Ehdotuksia kylpyhuoneen ja saunan välisen kevytrakenteisen seinän, jonka sisällä kulkee vesijohtoja, tekniseksi korjausohjeeksi:

olemassa oleva kevytrakenteinen seinä tulee purkaa
tilalle rakennetaan uusi, mutta sillä erotuksella että lattianvastainen rakenteen tukipuu korvataan kivipohjaisella materiaalilla, esim. tiilellä.
tulisiko seinälevynä käyttää kivipohjaista levyä?

2) Vesieristysten ja höyrynsulkujen asennus

Märkätilojen korjausten ja muutostöiden yhteydessä usein puututaan tavalla tai toisella ko. tilan vesieristeisiin, kosteussulkuihin, ja höyrynsulkuihin.

Mitä tästä asiasta halutaan ohjeistaa kph-kortissa?

3) Lattiakaivo

mitä asioita, kysymyksiä?
mitä tulisi ottaa huomioon kph-kortissa?

4) Kevytrakenteisten seinien alaosan, ja lattian betonilaatan liitoskohta

Joissain taloyhtiön märkätiloissa, ehkä kaikissa (?), on märkätilan lattian betonilaatan ja märkätilan kevytrakenteisten seinien liitoskohta toteutettu (alkuperäisesti) siten, että kevytrakenteisten seinien alaosa (runkorakenteet ja niiden päällä olevat levyseinät) sijoittuu betonilaatan alapuolelle, tai sen sisään.

Tämä on ehkä ollut kiinteistön rakennusajankohdan yleinen suunnittelu- ja rakentamisentapa.

Tiettävästi ainakin yhdessä taloyhtiössämme tapahtuneessa kosteusvahinkokorjaustapauksessa korjausrakentamisen asiantuntijavalvoja suositteli korjaamaan siten, että puretaan märkätilan kevytrakenteiset seinät ja lattian betonilaatta, ja valetaan uusi betonilaatta siten, että uudet kevytrakenteiset seinät rakennetaan ko. betonilaatan lattiataso-korkean pinnan päälle, siis ei lattiatasoa alempaan tasoon.

Tästä asiantuntijasuosituksesta saattaa voida päätellä, että rakentamisen hyvä tapa on ko. asian osalta muuttunut siitä mitä se oli talon valmistumisvaiheessa.

Kph-korttia päivitettäessä on syytä tarkistaa, että miten tämän asian kanssa kannattaa jatkossa menetellä, ja mitä siitä olisi hyvä mainita päivitetyssä kph-kortissa.

5) Vesijohdot (pinta-asennus-periaate)

Hallituksessa on ollut avointa keskustelua sen puolesta, että märkätilan peruskorjauksen yhteydessä olisi suositeltavaa muutta vesijohtojen asennukset pinta-asenteisiksi (rakenteiden sisästä).

Halutaanko tätä asiaa saattaa kph-korttiin?

6) Pesukoneen hulevesi-viemäröinti

miten halutaan ohjeistaa asukkaita pesukoneen hulevesien viemäröinnistä?
mikäli asukas haluaa asentaa jälkiasenteisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden sisään (esim. seinän ja lattian sisään) pesukoneen hulevesiviemäriputken, miten tästä ohjeistetaan?
onko joihinkin asuntoihin alkuperäisesti asennettu rekenteisiin pesukoneen hulevesiviemäröinti, mihin asuntoihin?
missä asuinnoissa on jälkiasenteisesti asennettu rakenteisiin pesukoneen hulevesille viemäriputki?
jos jälkiasenteinen hulevesiviemäri (tms) pettää ja siitä aiheutuu vahinkoa taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille, miten tällöin toimitaan, mikä on taloyhtiön kustannusvastuu korjauksissa jne?

7) Kiintokalusteet (wc-pönttö, lavuaari, jne)

Märkätilojen korjausten ja muutostöiden yhteydessä usein puututaan tavalla tai toisella ko. tilan kiintokalusteisiin.