KIINTEISTÖN KORJAAMISEN JA PARANTAMISEN OHJEITA

Tätä sivua on päivitetty: 25.3.2013

Sivu on avattu: tilikaudella 2010.

Sivu on työnalla...

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

*******************************************************************

KIINTEISTÖN KORJAAMISEN JA PARANTAMISEN OHJEITA

YLEISIÄ LÄHTEITÄ

PERUSKORJAUS JA -PARANNUS KÄSITTEISTÄ

Peruskorjaamisella tarkoitetaan korjaamista jossa ei suoriteta olennaisia laadullisia muutoksia. Peruskorjatessa olemassaolevaa korjataan ilman olennaisia rakenteellisia ja toiminnallisia muutoksia ko. rakenteeseen.

Perusparantamisella tarkoitetaan toimenpidettä, jossa olemassa olevaa rakennetta muutetaan olennaisella tavalla, sen laatua olennaisesti parantaen ja laatutasoa muuttaen/kohottaen. Yleensä rakenteiden muuttaminen vaatii rakennusviranomaisen muutostyöluvan.

Peruskorjaaminen, ja kun on kyse taloyhtiön normaalin vuosibudjetin ylittävistä toimenpiteistä, vaatii aina yhtiökokouskäsittelyä, oli kyseessä sitten hankkeen suunnittelu tai toteutus.

Perusparantaminen vaatii pääsääntöisesti aina yhtiökokouksen päätöksen sen kustannuksista riippumatta. Perusparantamisessa muutetaan aina jotain ja yhtiökokoukselta on saatava muutoksiin suostumus. Mahdollisesti joissain hyvin pienissä muutoksissa, sellaisissa jotka mahtuvat olemassa olevan vuosibudjetin sisään ja jossa jotain saatetaan vastaamaan lähinnä "tämän päivän normaalia laatutasoa" ei tarvita yhtiökokouksen päätöstä. Mutta hallituksen on syytä tarkistaa asia aina tapauskohtaisesti.

PERUSKORJAUSHANKKEEN YLEISESTI TUNNETUT VAIHEET

PERUSKORJAUS- JA/TAI PERUSPARANNUS- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) HANKKEEN VAIHEINA KIINTEISTÖNHOIDON KIRJALLISUUDESSA ON USEIN ESITETTY SEURAAVAT VAIHEET:

  1. Esisuunntteluvaihe: korjaustarvekartoitus-vaihe
  2. Hankesuunnittelun valmisteluvaihe
  3. HANKESUUNNITTELUVAIHE. Sisältää mm.: lopullisen urakkasuunnittelun (korjaustapavaihtoehtojen kartoitus ja lopullisen korjaustavan valitseminen, korjaussuunnittelu, rakentamisen suunnittelu, tms), rahoitussuunnittelun, toteutus-/urakkavaiheen valvonnan suunnittelun
  4. Urakka-/toteutusvaiheen valmisteluvaihe
  5. URAKKA-/TOTEUTUSVAIHE
  6. Työn vastaanotto- ja takuuvaihe
  7. Takuuvaiheen jälkeinen seurantavaihe

Näistä seuraavaksi.


1. ESISUUNNITTELUVAIHE: Korjaus- ja/tai parannus- (eli muutostyö tai lisä- /uudisrakentamis-) hankkeen tarvekartoitusvaihe.

Kiinteistön tai sen osan KORJAUStarvetta voidaan kartoittaa esim.:

  • kuntotutkimuksilla
  • kuntoarviolla
  • kuntokatselmuksella
  • kuntotarkastuksella
  • PTS eli pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmalla
  • kuntotodistuksella
  • kuntoluokituksella
  • kunnossapitotarvesuunnitelmalla
  • korjausohjelmalla
  • vuosikorjausohjelmalla
  • huoltokirjalla

Kiinteistön tai sen osan PARANTAMIStarvetta voidaan kartoittaa esim.:

  • osakaskyselyllä
  • PTS:llä
  • erillisellä korjaamisen taloudellista hyötysuhdetta koskevalla selvityksellä: esim. selvitetään onko taloudellisesti järkevämpää purkaa kokonaan vanha ja rakentaa uusi, vaiko olemassa olevan rakennelman korjaaminen puhtaan ennallistavassa mielessä?

2. HANKESUUNNITTELUN VALMISTELUVAIHE: Korjaus- ja/tai mahdollisen perusparannus- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) hankkeen suunnittelun valmisteluvaihe.

Ero hankkeen esisuunnitteluvaiheen ja hankkeen suunnittelun valmisteluvaiheen välillä on lähinnä tulkinnallinen ja tapauskohtainen. Usein nämä vaiheet tapahtuvat samanaikaisesti tai niitä ei edes eroteta toisistaan. Joissain lähteissä mainitaan, että tarvekartoitusvaihe kuuluu itseasiassa hankkeen suunnittelun valmisteluvaiheeseen.

Hankkeen suunnittelun valmisteluvaihe käynnistyy usein hallituksen päätöksestä joka perustuu riittäville tarvekartoitusvaiheen tiedoille oletettavasta peruskorjaamisen ja/tai perusparantamisen tarpeesta, sekä alustavasta ymmärryksestä mahdollisista korjaustapavaihtoehdoista ja varsinaisen hankesuunnittelun toteuttamisesta.

Hankesuunnittelun valmisteluvaihe päättyy usein siihen kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnittelutarjouksen.



3. HANKESUUNNITTELUVAIHE: Korjaus- ja/tai mahdollisen perusparannus- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) hankkeen suunnittelemisen vaihe eli hankesuunnitteluvaihe.

HUOM: TÄMÄ KAPPALE ON VIELÄ ERITYISESTI KESKEN JA VAATII TÄYDENNYKSIÄ SEKÄ SELKEÄMPÄÄ JÄSENTÄMISTÄ.

3a. HANKESUUNNITTELUVAIHEEN ALKUVAIHE

Hankesuunnittelu alkaa kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnittelutarjouksen.

Yhtiökokouksessa jossa asia päätetään tulee (tai on hyvä) päättää:

a) käynnistää hankkeen suunnittelu, sekä yleensä lisäksi myös

b) valita pääsuunnittelija korjaamiselle/rakentamiselle, sekä

c) päättää jotain hankesuunnittelun sisällöstä ja laajuudesta: esim. minkälaisia korjaustapavaihtoehtoja selvitetään?

d) päättää jotain hankesuunnittelun valvonnasta, esim. tarvitaanko ja hankitaanko hankesuunnittelulle taloyhtiön ulkopuolinen valvoja, joka on eri henkilö kuin pääsuunnittelija?

d) hankesuunnitteluvaiheen budjetti ja rahoitusjärjestelyt

Korjaus- ja rakennussuunnittelua koskevien päätösten on hyvä perustua kuntotutkimus-tiedolle, alustavalle hankesuunnitelmalle, sekä saaduille tarjouksille hankesuunnittelusta.

******

Hankesuunnitteluvaiheen päämääränä on:

a) hankeohjelman/hankesuunnitelman valmistuminen, sekä

b) hankkeen rahoitussuunnitelman valmistuminen, ja

c) näiden suunnitelmien esittäminen ja päättäminen (seuraavassa) yhtiökokouksessa (vahvistaminen/hylkääminen/suunnittelun jatkaminen lisäsuunnitelmilla ja lisäselvennysten laatimen, jne.).

*****

Hankesuunnittelun sisältönä on määrittää peruskorjaushankkeen ja/tai perusparannushankkeen:

a) laajuus,

b) toteutustapa (urakkamuoto: esim. pääurakka, eli urakka jossa hankkeen tehtävien suoritusvastuu, toteutussuunnittelun jälkeen, on taloyhtiön ulkopuolisella),

c) urakkavaiheen, ja sen jälkeisten vaiheiden, valvonta

d) urakkavaiheen toteutusajankohta

e) hankkeen budjetti ja rahoitusjärjestelyt

****

Hankesuunnittelu voidaan jakaa 1) hankeselvityksen tekoon ja 2) päätösten kirjaamiseen hankeohjelmaksi/hankesuunnitelmaksi.

Hankeselvityksen (1) päävaiheita ovat hankekohteen perustietojen kokoaminen, nykytilan selvitys, soveltuvien korjausvaihtoehtojen selvitys ja vertailu sekä hankeaikataulun ja rahoitussuunnitelman laatiminen.

Hankesuunnittelussa on kartoitettava soveltuvat kunnostamisvaihtoehdot ja niihin mahdollisesti liittyvät riskit. Ko. selvitysten tekemiseksi voidaan suorittaa tarkentavia kuntotutkimuksia, sekä lisäksi koekorjauksia ja -purkuja, joilla varmistetaan, että korjaus on teknisesti ja taloudellisesti mahdollista toteuttaa. Lisäksi koekorjauksilla voidaan havainnollistaa osakkaille korjauksella saavutettava laatutaso. Ne korjaustapavaihtoehdot, jotka osoittautuvat huonoksi, karsiutuvat hankesuunnittelussa. Hankesuunnittelussa voidaan peruskorjauksena suoritettavan hankkeen korjaustapavaihtoehtojen lisäksi ja vaihtoehdoksi kartoittaa myös mahdollisia perusparantamisvaihtoehtoja (lisä-/uudisrakentamista). Tässä apuna voidaan käyttää esim. erillistä tarvekartoitusta, sekä alustavien arkkitehtonisten suunnitelmien tilaamista.

Hankeselvitysvaiheeseen kuuluu rakennuslupaedellytysten selvittäminen rakennusvalvonta viranomaisilta.

Hankeselvityksen lopputuloksena on investointiesitys, jossa esitetään kaikki todellisesti mahdolliset korjaustapavaihtoehdot, joista yhtiökokous valitsee joko parhaaksi katsomansa vaihtoehdon tai hylkää investointiesityksen, tai pyytää suunnittelun jatkamista ja lisäselvityksiä.


Soveltuvista korjausvaihtoehdoista on hyvä esittää yhtiökokousta varten elinkaarikustannukset, käyttöikäarvio, tekniset ominaisuudet, viranomaisvaatimusten täyttyminen, riskialttius, toteutustapa ja -aikataulu, työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys, rakentamisenaikaiset asumista koskevat järjestelyt, rahoitussuunnitelma ja vaikutus yhtiövastikkeeseen tai vuokraan. Korjaustapavaihtoehtoina (tai niiden lisäksi) voidaan myös esittää perusparannus eli lisä-/uudisrakentamisena toteutettavia vaihtoehtoja, mikäli näille on todellisia perusteita, kuten esimerkiksi tarvekartoituksessa ilmennyt tieto lisärakentamisen tarpeesta, tai taloudelliset pitkän tähtäimen perusteet. Hankesuunnitteluvaihetta koskee myös taloyhtiön edunvalvonta. Tässä asiassa on syytä ymmärtää mitkä ovat hankkeen pääsuunnittelijan sekä eri korjaussuunnittelijoiden vastuut suhteessa taloyhtiön etuun, ja miten taloyhtiön etu ja edunvalvonta on määritelty.

(Erityislähteenä: Virta, Jari: "Hankesuunnittelussa valitaan korjaustapa", Suomen Kiinteistölehti, nro7/2008).


3.b HANKESUUNNITTELUVAIHEEN LOPPUVAIHE

KORJAAMISEN / RAKENTAMISEN (TEKNINEN) SUUNNITTELUVAIHE: Korjaamisen ja/tai mahdollisen lisä-/uudisrakentamisen (rakennustekninen) suunnitteluvaihe.

Korjaamisen suunnittelu alkaa hankeohjelmaa/-suunnitelmaa ja hankerahoitusta koskevista yhtiökokouspäätöksistä, ja jatkaa niihin kuuluvien suunnitelmien täydentämistä siltä osin kuin korjaamisen tai lisä-/uudisrakentamisen toteutus sekä urakkatarjousten pyytämisessä käytettävät tarjousasiakirjat tulevat tarvitsemaan.


Päätös aloittaa korjaamisen tai lisä-/uudisrakentamisen suunnittelu on oltava yhtiökokouspäätös. Yhtiökokouksessa jossa asia päätetään tulee esittää ja päättää hankeohjelma/-suunnitelma, sekä rahoitussuunnitelma sekä yleensä lisäksi myös a) ko. suunnittelusta vastaava/vastaavat erityissuunnittelija/-t, sekä b) rahoittaa ko. suunnittelu-vaihe. Lisäksi tässä kokouksessa yleensä evästetään taloyhtiö laatimaan urakkatarjouskilpailun asiakirjat valmiiksi ja suorittamaan tiedustelut niiden selvittämiseksi, jotka haluavat osallistua urakkatarjouskilpailuun. Riippuen hankkeesta (sen laajuudesta) ja jo valmistuneista suunnitelmista on mahdollista, että jo tässä vaiheessa yhtiökokous päättäisi valtuuttaa taloyhtiön suorittamaan urakkatarjouskilpailu.


Korjaamisen ja/tai lisä-/uudisrakentamisen suunnitteluvaihe tähtää mm.

a) täydellisten korjaus-/uudisrakentamissuunnitelmien valmistumiseen, niin, että nämä asiakirjat muodostavat mm. perustan urakkatarjousasiakirjoille,

b) näiden asiakirjojen vahvistamiseen hallituksessa tai yhtiökokouksessa jos hallituksen valtuudet eivät siihen riitä, sekä tämän jälkeen

c) urakkatarjousten pyytämisen aloittamiseen esim. urakkatarjouskilpailulla (Tätä vaihettaa kutsutaan jo korjaamisen valmisteluvaiheeksi (katso alla "kohta 5"). Vasta kun urakkatarjouksia on saatu, muodostuu taloyhtiölle selkeä käsitys koko hankkeen todellisesta rahoitustarpeesta.

d) Saatujen urakkatarjousten pohjalta tulee taloyhtiön johdon tehdä yhtiökokoukselle esitys toteutettavasta hankerahoituksesta.


4. URAKAVAIHEEN VALMISTELUVAIHE: Korjaamisen ja/tai mahdollisen lisä-/uudisrakentamisen valmisteluvaihe

Korjaamisen valmisteluvaihe alkaa usein jo osin korjauksen suunnitteluvaiheessa.

Tässä vaiheessa:

Valitaan (esim. tarjouskilpailulla) urakoitsija/urakoitsijat ja valmistaudutaan alkavan hankkeen toteutukseen.


Vaiheita ovat mm. urakkatarjousten pyynti, urakkatarjousten avaus, urakkaneuvottelut, suunnitelmakatsaus ja urakkasopimuksen allekirjoittaminen.


Urakkatarouspyyntöasiakirjoihin kuuluu tavallisesti: 1) tarjouspyyntökirje, 2) tarjouslomake, 3) urakkaohjelma, 4) urakkarajaliite, 5) turvallisuusasiakirja, 6) yksikköhintaluettelo (mm. lisä- ja muutostöiden varalle) ja 7) tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset, jne.).

Urakkaohjelmasta on käytävä ilmi tilaajan ja urakoitsijan väliset hankekohtaisesti esitetyt kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot. Urakkarajaliitteestä tulee ilmetä työmaan hallintoa ja yhteisiä toimitiloja sekä eri urakkasuoritusten välisiä urakkarajoja koskevat säännöt.

Turvallisuusasiakirja on korjaustyön suunnittelua ja valmistelua varten laadittu asiakirja, joka sisältää korjaushankkeen ominaisuuksisita, oloista ja luonteesta aiheutuvat ja niiden toteuttamiseen liittyvät tarpeelliset turvallisuustiedot. Turvallisuusasiakirjan laadinnan yhteydessä selvitetään ja esitetään korjaustyön toteuttamiseen liittyvät vaara- ja haittatekijät. Turvallisuusasiakirjan laadinta on rakennuttajan vastuulla. (Virta, Jari. Suomen Kiinteistölehti, nro. 9/2008)


Korjaamisen valmisteluvaihe päättyy urakoisijan/urakoitsijoiden valitsemiseen, sekä urakkasopimusten allekirjoittamiseen.


Taloyhtiön hallituksella tulee olla yhtiökokouksen myöntämät valtuudet urakkasopimusten tekemiseen, valtuudet on mahdollisesti hyvä hankkia jo ennen urakkatarjouskilpailun aloittamista, ja kun yhtiökokous vahvistaa korjaussuunnitelman ja korjaamista koskevan rahoitussuunnitelman. Mikäli valtuudet olisi saatu vain urakkatarjouskilpailun järjestämiselle mutta ei urakkasopimuksen allekirjoittamiselle, tulee allekirjoittamista koskevat valtuudet hankkia viimeistään tässä vaiheessa.

5. URAKKAVAIHE eli korjaamisen ja/tai mahdollisen lisä-/uudisrakentamisen toteutusvaihe

Urakkavaihe alkaa kun urakkasopimukset on allekirjoitettu, mutta varsinainen urakan toteutus alkaa usein kuitenkin myöhemmin.

Korjaaminen / rakentaminen tapahtuu korjausuunnitelmien mukaan ja tehtävästä vastaavat ne urakoitsijat jotka on ko. hankkeeseen sopimusperusteisesti valittu.


Taloyhtiön kannalta korjaamisvaiheessa olennaista on mm. korjaamistyön valvonta. Huomionarvoista on, että taloyhtiön edunvalvojana korjaamisvaiheessa ei ole hyvä olla sama henkilö, joka on vastannut korjaamisen suunnittelusta, koska edunvalvojan on kyettävä osoittamaan korjaamisvaiheessa ilmenevät sellaisetkin puutteet jotka koskevat ensisijaisesti korjaussuunnitelman puutteita. Aivan vastaavasti on mahdollista ajatella, että urakkavaiheen valvojan olisi hyvä olla eri kuin toteutusvaiheen valvojan, jolloin hankkeessa olisi useampi kuin yksi valvoja.


6. TYÖN VASTAANOTTO- JA TAKUUVAIHE

Tähän tulee tekstiä myöhemmin.


7. TAKUUVAIHEEN JÄLKEINEN SEURANTAVAIHE

Tätä vaihetta ei enää lueta hankevaiheeksi sanan varsinaisessa merkityksessä: hankevaihe päättyy työn vastaanottoon ja takuuvaiheen päättymiseen.

(Tietolähteinä on käytetty:

RT-18-10780 Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku RT-kortti
Liuksiala, Aaro, Rakennussopimukset, Käytännön käsikirja
Suomen Kiinteistöliiton Kiinteistölehdessä vuosina 2007-2009 julkaisemat asiantuntija-artikkelit taloyhtiön hankkeista joissa hankkeiden etenemistä kuvaavana perusjakona on ollut: 1. Tarveselvitys, 2. Hankkeen valmistelu, 3. Hankesuunnittelu, 4. Suunnittelu, 5. Rakentamisen valmistelu, 6. Rakentaminen, 7. Vastaanotto ja takuu.)

HYÖDYLLISIÄ LINKKEJÄ JA LÄHTEITÄ

TILAAJAVASTUULAKI

Kiinteistöliitto