Tätä sivua on päivitetty: 29.11.2013

Sivu on alunperin avattu: 28.6.2013

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

• Tiedot saattavat olla vanhentuneita tai epähuomiosta virheellisiä. Tarvittaessa tarkista oikeat ja ajankohtaiset tiedot siltä jolle asia kuuluu, esim. hallinnolliselta isännöitsijältä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta.
• Kopiointi oikeudet / Copyrights: Asunto Oy Vanha Kaarelantie 7

************************

1. TILANNEKUVAN HAHMOTTAMINEN

1.1 PÄÄTÖKSEN TEKO

1.1.1 Yhtiökokouspäätökset

• Yhtiökokouspäätöksiä ei olla tehty otsikon mukaisen mittavan hankkeen, tai sellaisen hankesuunnittelun käynnistämisestä, tai ko. korjaushankkeen toteuttamisesta.
• Asiasta oli puhetta kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa, kohdassa "muut asiat".

1.1.2 Hallituksen kokousten päätökset

• 3.6.2013 hallituksen kokous oli päättänyt tilata tekniseltä isännöitsijältä kuntokartoituksen ikkunoiden ja parveke sekä terassiovien, erityisesti niiden pokien, kunnon, ja kunnostettavuuden osalta. Raportti on laadittu 12.9.2013 ja toimitettu hallitukselle 18.9.2013.
• Hallitus on käsitellyt tekniseltä isännöitsijältä 3.6.2013 tilatun kuntoarvio-raportin hallituksen kokouksessa 14/2013, joka pidettiin 25.11.2013, ja päättänyt valtuuttaa teknisen isännöitsijän valmistelemaan kevään 2014 varsinaiselle yhtiökokoukselle korjaushankesuunnittelu-esityksen ja -budjetin, sekä -rahoitussuunnitelman. Korjaushankkeen suunnittelun sisältönä olisi sekä 1) pohjois-/metsän-puoleisten kaikkien ikkunoiden uusimista, että 2) muiden ikkunoiden ja parveke-/terassiovien huoltokorjaamista koskevan, vuonna 2015, toteutettavan peruskorjaushankkeen korjausohjelman, -budjetin, ja -rahoitussuunnitelman suunnittelu myöhempää yhtiökokouspäätöksentekoa varten. Kyseinen myöhempi yhtiökokous voitaisiin pitää arveltavasti esim. talvella 2014-2015, muussa tapauksessa korjaushankkeesta päätettäisiin 2015 varsinaisen yhtiökokouksen yhteydessä. Teknisen isännöitsijän raportin linkki on alla.

2. TEHDYT KUNTOTUTKIMUKSET JA KORJAUSTARVESELVITYKSET

1. 21.4.2004 julkaistu Suomen Talokeskus Oy:n tekemä huoneistoikkunoiden ja parvekeovien kuntotarkastuslausunto. Kuntotarkastus oli tehty kymmenessä eri huoneistossa erilaisten korjausvaihtoehtojen määrittämiseksi. Ote ko. lausunnosta: "Päätöstä tehtäessä kannattaa huomioida se, että mittavienkin korjaustöiden jälkeen ikkunoiden käyttöikä on loppupuolella, uusiminen on väistämättä edessä 5-10 vuoden aikajaksolla." (sivu 3, kohta 5.0 Jatkotoimenpiteet)
2. 12.9.2013 teknisen isännöitsijän laatima kuntokatselmusraportti kiinteistön ikkunoiden sekä parveke- ja terassiovien kunnosta ja korjaustarpeesta. Tiedoston kuvan laatu on heikennetty, nettikäyttöä varten, alkuperäisestä tiedostosta.

3. ASIAN HOIDON ETENEMISEN TAUSTAA JA MAHDOLLISIA SUUNTAVIIVOJA

Aikaimmin, mm. kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa, kohdassa "muut asiat", on ollut puhetta, että ikkunapokia ja muita vastaavia puuosia vielä huoltomaalattaisiin. Toisaalta mm. kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa oli asian osalta myös vastakommentteja, joissa todettiin, että ko. rakenteet ovat niin huonokuntoiset, että niitä ei enää kannata huoltomaalata.

Jo vuoden 2004 kuntokatselmusraportissa todettiin ko. rakenteiden olevan käyttöikänsä päässä ja uusittava 5-10 vuoden jaksolla. Teknisen isännöitsijän 12.9.2013 kuntokatselmusraportissa todetaan, että Hämeenlinnantien puoleiset ikkunat ovat järjestään todella huonossakunnossa niin maalipinnan kuin puuosienkin osalta kaikissa kerroksissa, muutamaa huoneistoa lukuunottamatta. Ko. raportissa ehdotetaan kaksi korjaustapavaihtoehtoa, molemmissa uusitaan Hämeenlinnantien puoleiset ikkunat, toisessa vaihtoehdossa uusitaan lisäksi muutkin ikkunat ja parveke- sekä terassiovet, toisessa vaihtoehdossa nämä muut ainoastaan huoltomaalataan.

Teknisen isännöitsijän 12.9.2013 kuntokatselmusraportti, jonka hallitus käsitteli 25.11.2013, asettaa osin kyseenalaiseksi mm. kevään 2013 varsinaisessa yhtiökokouksessa esitetyn näkemyksen, jonka mukaan kaikki ko. rakenteet voitaisiin vielä huoltomaalata-/korjata, ja että siinä yhteydessä korjaustarvekartoitettaisiin lisää ajatellen että vain joitakin ko. rakenteita uusittaisiin, tai perusteellisemmin korjattaisiin. Teknisen isännöitsijän ko. raportti antaa selkeän suosituksen siitä, että jokatapauksessa vähintään Hämeenlinnantien puoleiset ikkunat suositellaan kokonaan uusittavaksi: niiden huoltomaalaamista ei suositella.

Niinpä järkevältä kuulostaisi vähintäänkin a) Hämeenlinnantien/pohjois-/metsän- puoleisten ikkunoiden uusimista koskevan peruskorjaushankkeen hankesuunnittelun käynnistäminen joko jo 2013-2014, tai viimeistään keväällä/kesällä 2014, ja samassa yhteydessä myös b) muiden ikkunoiden ja parveke-/terassiovien huoltokorjaus-/maalaushankkesuunnittelun käynnistäminen (ellei peräti niidenkin kokonaan uusimisen peruskorjaushankesuunnittelun käynnistäminen, mikäli vielä voidaan pätevästi todeta, että näiden muiden huoltokorjaamisella ei voida saavuttaa huomattavia taloudellisia etuja.)

ALUSTAVIA ARVIOITA MAHDOLLISISTA KUSTANNUKSISTA

Teknisen isännöitsijän 20.9.2013 ilmoituksen mukaisesti suuntaa antavat kustannusarviot ko. korjauksille ovat:

• Hämeenlinnantien puoleisten kaikkien ikkunoiden uusiminen: 180 000e
• Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunoiden ja parveke-/terassiovien puuosien huoltokorjaaminen, sisältäen ulkopuolisten osien huoltomaalauksen (n. 63 000e) ja säätö- (ikkunapokien roikkumisongelma ikkunoita avatessa) ja tiivistystyöt (7000e): yhteensä 70 000e
• MOLEMMAT HANKKEET YHTEENSÄ 250 000e
• Ko. korjausten a) korjaushankeSUUNNITTELUN, sisältäen sekä perus- että huoltokorjaushankesuunnittelun, että b) myös ko. hankkeiden VALVONNAN kulut saattaisivat olla teknisen isännöitsijän 14.10.2013 ilmoittaman arvion mukaan (alimmillaan) yhdessä yhteensä 5000e luokkaa. Teknisen isännöitsijän 14.10.2013 ilmoittaman alustavan näkemyksen mukaan voisi olla hyvä että valvojana toimiva taho hoitaisi korjausvalvonnan lisäksi myös hankesuunnittelun ja kilpailutuksen tarjouspyyntöineen.
• KOKO HANKEKULUT YHTEENSÄ ARVIOLTA (25000e+5000e): 255 000e

Teknisen isännöitsijän ilmoittamat kustannusarviot ovat vain suuntaa antavia arvioita, ne eivät perustu tarjouspyyntöihin, eivätkä esim. rakennusalan yleistä kustannustasoa määritteleviin julkaisuhin.

Taloyhtiön hallitus on 25.11.2013 kokouksessa valtuuttanut teknisen isännöitsijän valmistelemaan talven 2013-2014 kuluessa seuraavaan yhtiökokoukseen, siis kevään 2014 varsinaiseen yhtiökokoukseen, ko. peruskorjaus- ja huoltokorjaus-hankesuunnittelun käynnistämisen päätösesityksen, sisältäen ehdotuksen siitä keneltä hankesuunnittelu(t) tilataan, mihin hintaan tilataan, ja miten se/ne hankesuunnittelu(t) rahoitetaan. Teknisen isännöitsijän 19.9.2013 ilmoituksen mukaan Hämeenlinnantien puoleisten kaikkien ikkunoiden uusimisen suunnittelu, ja 14.10.2013 ilmoituksen mukaan myös Vanha Kaarelantien puoleisten ikkunoiden huoltomaalauksen suunnittelu, ovat sen verta isoja ja erityisosaamista vaativia suunnittelutöitä, että ne pitää tilata asiantuntijalta, tekninen isännöitsijä ei niitä pysty suunnittelemaan.

Asianhoito etenee teknisen isännöitsijän hallitukselle 25.11.2013 ilmoittaman mukaan nyt niin, että tekninen isännöitsijä pyytää tarjouksia kyseisestä hankesuunnittelusta (/kyseisistä kahdesta hankesuunnittelusta) ja valmistelee saatujen tarjousten pohjalta esityksen taloyhtiön hallitukselle. Hallitus käsittelee tämän esityksen ennen kevään 2014 varsinaista yhtiökokousta ja tekee siitä oman esityksensä 2014 varsinaiselle yhtiökokoukselle.

Kyseisistä asioista voidaan keskustella myös esim. asukasilloissa.

*************************