Tällä tiedotesivulla tiedoitetaan parkkihallin peruskorjaushankkeen esisuunnitteluvaiheesta (Vuosina 2008-2010-(2011)).

Tämä teksti on päivitetty 21.9.2011

Sivun muokkaaminen on työnalla...

***********************************************************************************************************

PARKKITASON KORJAAMISEN ESISUUNNITTELU

KORJAAMISEN ESISUUNNITTELUN TAUSTAA

KORJAUSTARPEEN SELVITYSVAIHE

I-KUNTOTUTKIMUS-vaihe

Parkkitason kunnon, korjaustarpeen ja korjattavuuden alustava selvittäminen aloitettiin vuonna 2008 teettämällä parkkitasosta kuntotutkimus (ns. I-kuntotutkimus, erotuksena myöhemmin teetettyyn jatko-/II-kuntotutkimukseen).

Tilikaudella 2008 taloyhtiön varsinainen yhtiökokous 18.3.2008 valtuutti esityslistan (kohta 18) mukaisena päätösasiana hallituksen teettämään parkkitason kuntotutkimus. Perusteena kuntotutkimuksen teettämiselle yhtiökokouksessa todettiin, että parkkiason betonirakenteiden pinnoissa on joiltain osin silmämääräisesti havaittavissa seuraavia vaurioita:

• yläkannen alaosa: paikoittaisesti pinta-/suojabetonin kuluminen ja betoniraudoituksen paljastuminen tämän alta, sekä paikoittaista veden valumista, lähinnä tiputtelua, kansi rakenteen läpi.
• kukka-altaat: vastaavia vaurioita kuin edellä.
• ylätasolla on sateiden tai keväällä lumen sulamisten yhteydessä ilmennyt vähäiseksi tulkittuja veden poisto-ongelmia, mm. vesilammikoiden syntymisenä tiettyihin kohtiin.

Hallitus pyysi keväällä 2008 tarjouksia parkkitason kuntotutkimuksen teettämisestä ja tarjouksia saatiin kolmelta yritykseltä, yhteensä siis kolme. Tarjoukset tulkittiin vertailukelpoisiksi ja hallitus valitsi niistä mielestään parhaimman vaihtoehdon, joka oli myös edullisin (Suomen Talokeskus Oy:n tarjous).

Suomen Talokeskus Oy suoritti kuntotutkimuksen tilatun mukaisesti ja toimitti kuntotutkimusraportin taloyhtiölle marras-joulukuussa 2008. Tämä raportti jaettiin kaikille 10.3.2009 yhtiökokoukseen osallistuneille. Se on myös osakkaan tilattavissa isännöitsijältä. (Sähköpostitse toimitetusta ei laskuteta (?-tarkista isännöitsijältä), kopioversiosta laskutetaan kohtuullisten kulujen mukaan.)

Suomen Talokeskus Oy:n vuonna 2008 tekemän kuntotutkimuksen raportissa todetaan alustavasti joitakin parkkitason vaurioita, sekä esitetään alustavia yleisen tason arvioita parkkitason korjattavuudesta, sekä alustavia kustannusarvioita. Niistä voi saada alustavasti käsityksen parkkitason mahdollisista todellisista vaurioista ja korjattavuudesta, mutta aivan olennaisena asiana koko raportissa on selkeä ehdotus lisä-/jatkokuntotutkimuksen teettämiseksi vaurioiden laajuuden ja todellisten korjaustapavaihtoehtojen tarkemmaksi selvittämiseksi.

Tämä raportti, ja sen ehdotus jatkokuntotutkimuksen teettämiseksi esitettiin taloyhtiön varsinaisessa kokouksessa 10.3.2009, näiden perusteella ko. yhtiökokous päätti että parkkihallin kunnon, korjaustarpeen ja korjattavuuden selvittämistä jatketaan tilikaudella 2009.

JATKO- (eli II-)KUNTOTUTKIMUS-vaihe

Taloyhtiön varsinainen yhtiökokous 10.3.2009 päätti (päätösasia nro. 17, joka kokouksen päätöksellä käsiteltiin kohdan 11 yhteydessä): a) valtuuttaa taloyhtiön hallituksen tarvittaessa teettämään parkkitason jatkokuntotutkimus, sekä b) parkkitason korjaustarpeen kartoitus- / korjaushankkeen esisuunnittelu-vaiheen rahoituksesta (10 000eurolla) tilikauden 2009 talousarvioehdotuksen mukaisesti (2009 talousarvion kohta "Pysäköintikannen lisätutkim., korjaussuun.aloittaminen." Talousarvioehdotus oli ko. kokouskutsun liitteenä).

Tilikaudella 2009 taloyhtiön hallitus jatkoi parkkitason peruskorjaushankkeen tarvekartoitusta ja esivalmistelua seuraavasti:

• 10.3.2009, hallituksen järjestäytymiskokouksessa, hallitus päätti tilata tarjouksia a) jatkokuntotutkimuksen teettämisestä, sekä b) asiantuntija-lausunnoista alustavien korjaustapaehdotusten ja mahdollisen hankesuunnittelun osalta.
• 20.5.2009 hallituksen kokous totesi taloyhtiön saaneen kolmelta eri yritykseltä tarjouksia jatkokuntotutkimuksen teettämisestä ja päättänyt hyväksyä näistä Vahanen Oy:n jättämän tarjouksen.
• 20.5.2009 hallituksen kokous päätti, että a) edunvalvojaa sekä b) alustavan hankesuunnitelman tekemistä ja sen laatijan valitsemista koskevat päätökset siirretään tehtäväksi sen jälkeen kun jatkokuntotutkimusraportti on saatu.
• 20.10.2009 hallituksen kokous (pöytäkirjan kohta 2) vastaanotti ja käsitteli parkkihallin jatkokountotutkimuksen alustavan raportin. Raportin luovutti kokoukseen paikalle saapunut raportin laatineen yrityksen edustaja. Raportin vastaanoton yhteydessä kokous suoritti lyhyen kenttätarkastelun parkkitason osalta ja havainnollistaakseen jatkokuntotutkimuksen huomioita. Kokous päätti että saatua raporttia kommentoidaan vielä sähköpostitse ja että lopullinen/korjattu raportti laaditaan ja luovutetaan taloyhtiölle vasta tämän jälkeen. Hallitus keskusteli alustavasti mm. siitä, että korjaushankkeen suunnittelussa voidaan päättää myöhemmin, ja kun on saatu lopullinen jatkokuntotutkimusen raportti, hankesuunnittelun laajuudesta. Hallitus päätti tilata ainakin kahdelta taholta hankesuunnittelutarjouksia, sekä ainakin yhdeltä taholta tarjouksen kevyemmän koujauksen korjaustapaselostuksesta.
• 17.11.2009 hallituksen kokous (pöytäkirjan kohta 4) käsitteli lopullista jatkokuntotutkimusraporttia (joka toimitettu taloyhtiölle 11.11.2009). Kokous totesi, että taloyhtiö ei vielä ollut saanut edellisessä kokouksessa tilatuksi päätettyjä hanksesuunnittelu-tarjouksia, ja että näiden pyytämistä jatketaan. Tarjoukset käsitellään alustavasti ensin hallituksen kokouksessa (arviolta 2.2.2010), ja tämän jälkeen niistä ja hankesuunnittelun käynnistämisestä päätetään seuraavassa yhtiökokouksessa (kevät-talvella 2010, kokouskutsu lähetetään erikseen jokaiselle osakkaalle). Hallitus myös päätti, että parkkitason yksittäisten ja kiireellisimpien korjausasioiden suunnittelemiseen palataan seuraavissa hallituksen kokouksissa (esim. 2.2.2010).

JATKOKUNTOTUTKIMUKSESTA

Taloyhtiön hallitus on vastaanottanut ja käsitellyt Vahanen Oy:tä tilatun parkkitason jatkokuntotutkimuksen hallituksen kokouksessa 17.11.2009.

JATKOKUNTOTUTKIMUKSEN TARKOITUS

Nimensä mukaisesti "jatkokuntotutkimuksen" tarkoituksena oli jatkaa syksyllä 2008 teetettyä parkkitason kuntotutkimusta, jossa selkeästi ehdotettiin jatkokuntotutkimusen teettämistä.

Jatkokuntotutkimuksen tarkoituksena on ollut selventää parkkitason vaurioiden laajuutta sekä parkkitason todellisia korjaamisen mahdollisuuksia alustavine kustannusarvioineen.

JATKOKUNTOTUTKIMUKSEN SISÄLTÖ

Osakas voi tiedustella kopiota jatkokuntotutkimuksesta tai sen sisältöä isännöitsijältä. (Huom. Isännöitsijällä on oikeus laskuttaa oman taksansa mukaan kopion toimittamisesta.)


Sitoumuksetta jatkokuntotutkimuksesta voidaan täällä todeta, että siinä ei ilmene sellaista uutta tietoa suhteessa I-kuntotutkimukseen joka antaisi aihetta muuttaa olennaisesti käynnissä olevaa alustavaa korjaussuunnittelua. Jatkokuntotutkimus tukee I-kuntotutkimusta ainakin siltä osin, että parkkitaso tarvitsee peruskorjauksen, ja toisaalta myös, että parkkitason peruskorjaaminen on oletettavasti järkevämpää kuin että ei korjattaisi, tai että purettaisiin ja rakennettaisiin uusi. Olennaisin uusi tieto jatkokuntotutkimuksessa koskee parkkitason kaiteita ja niiden osalta esitettyä alustavaa korjaustapaehdotusta (suositellaan mm. nykyisten poistamista ja korvaamista kevyemmillä metallikaiteilla). Jatkokuntotukimuksessa on myös joitain alustavia korjaustapaehdotuksia joita I-kuntotutkimuksessa ei ole kuten sadevesien poistoon liittyviä korjaus-/parannusehdotuksia, sekä tarkennuksia yläkannen (tason) korjaussuunnitteluun (tarkennukset koskevat mm. kannen vesieristämistä).


MUUTA YLEISTÄ KOSKIEN KIORJAUSHANKKEEN ESISUUNNITTELUA

Parkkitason korjaamisen esisuunnittelemisessa on syytä todeta, että hallitus on edennyt parkkitason kuntoa koskevan parhaan tiedon (erityisesti kuntotutkimusten antama tieto) sekä olemassaolevien yhtiökokouspäätösten varassa. Lisäksi asiaa luonnollisesti on koskenut asuntoyhtiölaki sekä yhtiöjärjestys.

Huomion arvoista on, että koska taloyhtiöllä ei ole 1) erityistä korjausstrategiaa eikä 2) ns. Pitkän Tähtäimen Suunnitelmaa (PTS) - joista kumpikaan ei ole ollut lainmukaan velvoittettu tehtäväksi - ei hallituksella ole 10.3.2009 yhtiökokouksen päätöksen lisäksi ollut erityisiä ko. ohjeistuksia, jotka olisivat ohjanneet parkkitason korjauksen esisuunnittelua.

Parkkitason korjaamisen esisuunnitteluvaiheessa taloyhtiön hallituksella on ollut valtuudet ainoastaan alustavan hankesuunnitelman laatimiseksi.

*****************************************************************************************************************

KORJAUSHANKKEEN ESISUUNNITTELUVAIHEESSA POHDITTAVAA:

1. Miltä osin parkkitasoa tulee korjata?

2008 kuntotutkimuksen mukaan parkkitason ongelmat liittyvät suurelta osin parkkitason yläpuolen veden poistoihin ja siihen, että parkkitason päällä olevan asfaltin alla ei ole vesieristystä.

2. Onko ilmennyt tekijöitä joiden nojalla parkkitason korjaaminen peruskorjaushankkeena ja ehkäpä jopa normaalina kiinteistön vuosikorjauksena on mahdollista ja järkevää?

Korjaaminen tavallisena vuosikorjauksena voisi tulla kysymykseen, mikäli jatkokuntotutkimuksessa varmistuisi, että a) parkkihallin kunnossa ei ole sellaisia puutteita joiden nyt korjaamatta jättämisestä voisi seurata olennaisia kiinteistönhoidollisia ongelmia tulevaisuudessa, ja että b) korjaustapavaihtoehdoiksi kävisivät kustannuksiltaan huomattavasti maltillisemmat vaihtoehdot kuin mitä on esitetty aikaisemmassa kuntotutkimuksessa, jossa alustavasti mainitaan mahdollisina korjaustapavaihtoehtoina mm. asfaltin poistaminen yläkannelta ja vesieristeen asentaminen, sekä joukko muita merkittäviä korjaustapavaihtoehtoja.

Korjaaminen peruskorjaushankkeena tulisi kysymykseen, mikäli jatkokuntotutkimuksesta ilmenisi, että parkkihalli ei ole tullut a) taloudellisen-, b) teknisen - tai c) toiminnallisen käyttöikänsä päähän ja sen korjaaminen on pidemmälläkin aikavälillä tarkasteltuna (esim. 10-15vuotta) taloudellisesti järkevämpää kuin sen osittain tai kokonaan purkaminen ja korvaaminen uudisrakentamisella.

3. Onko ilmennyt tekijöitä joiden nojalla olemassaolevan parkkihallin peruskorjaaminen ei missään nimessä ole järkevää, ja että hankemuotona ainoa järkeenkäypä olisi esim. vanhan parkkihallin purkaminen ja kokonaan uuden rakentaminen?

Parkkihallin korjaaminen peruskorjaushankkeena ei olisi järkevää mikäli riittävin selvityksin voidaan yksiselitteisesti todeta, että parkkihalli on tullut tai on lähitulevaisuudessa tulossa a) taloudellisen -, ja/tai b) teknisen -, ja/tai c) toiminnallisen käyttöikänsä päähän.

Taloudellisen käyttöiän päähän tuleminen tarkoittaa, että olemassa olevan rakennuksen korjaamisen kustannukset, sekä oletettavat tulossa olevat korjauskustannukset, olisivat oletettavasti samaa suuruusluokkaa, tai sitä lähellä, kuin ne kustannukset jotka koituisivat parkkitason kokonaan purkamisesta ja korvaaminen täysin uudella parkkitasolla.

Olennaisia mittapuita parkkitason taloudellisen iän mittaamisessa on:

• a) alustava kustannusarvio kokonaan uuden vastaavan parkkitason rakentamisen kustannuksista, sekä
• b) alustava kustannusarvio nykyisen parkkitason korjauskuluista nyt sekä pitkässä juoksussa, esim. 10-15 vuoden ajalla.
• c) arvio peruskorjatun parkkitason taloudellisesta, teknisestä ja toiminnallisesta iästä.

Teknisen käyttöiän päähän tuleminen tarkoittaa, että parkkitaso olisi rakenteellisesti sellaisessa kunnossa, että se ei täytä rakennuslain ja -asetusten vaatimuksia, eikä ole kohtuullisin kustannuksin korjattavissa ko. säädöksiä vastaavaksi.

Toiminnallisen käyttöiän päähän tuleminen tarkoittaisi, että nykyinen parkkitaso ei olennaisilta toiminnallisilta ominaisuuksiltaan vastaisi enää tämän päivän ja tulevaisuuden käyttötarpeita, ja että näitä tarpeita vastaavaksi saattaminen tarkoittaisi perusparantamisena toteutettavaa hanketta.

Näiden ymmärtäminen, alustavastikin, on tärkeää sen vuoksi, että ei ole järkevää peruskorjata jos on oletettavaa, että parkkitaso tulisi peruskorjattunakin taloudellisen-, teknisen- tai (olennaisilta osiltaan) toiminnallisen käyttöikänsä päähän muutamien vuosien kuluttua.

4. Mikäli parkkitaso on tullut toiminnallisen käyttöikänsä päähän, mitkä ovat todelliset perusparannusvaihtoehdot?

Perusparantamisessa ei korjata ennalleen vaan tehdään muutostöitä tai lisärakennetaan: onko todellista tarvetta ja rakennusoikeudellisesti mahdollista laajentaa tai muutoin muuttaa parkkihallia?

2008 kuntotutkimuksen mukaan parkkitason ongelmat liittyvät suurelta osin ylätason veden poistoihin ja siihen, että ylätason asfaltin alla ei ole vesieristystä: olisiko tämä ongelma korjattavissa ylätason kattamisella vesikatoksella (kokonaan tai osittain)?

Linkkejä kattopohdintojen tueksi:

• autokatos
• Savossa lumen painosta keväällä 2010 romahtanut autokatos
• autokatos Rahtimiehenkadulla
• autokatos
• autokatos
• autokatos
• Turun kaupunki, traktorikatos. Samassa linkissä parkkitason ylätasanteen mielenkiintoinen parkkeerauskaide toteutus.
• lumen painosta sortunut polkupyöräkatos
• esimerkkejä alumiinisista pienistä autokatoksista
  
• teräksisten kattorakenteiden lujuusasioita
• Teräsrakenneyhdistys
• Helsingin rautatieaseman katoksen teräsrakenteita
• samasta kohteesta

Muu - ja yllättäväkin - vaihtoehto peruskorjaamisena toteutettavalle hankkeelle saattaisi olla parkkitason laajentaminen(?).

Tämä vaihtoehto edellyttäisi laajempaa uudisrakentamisen tarvekartoitusta. Toistaiseksi taloyhtiön johdon tiedossa ei ole, että parkkitason laajentamiselle olisi merkittävää tarvetta. Asiasta tosin ei olla vielä käyty varsinaisia asukas-/osakaskeskusteluja, mutta parkkipaikkojen jonotushistorian perusteella nykyinen määrä parkkipaikkoja näyttäisi kuitenkin pääsääntöisesti riittäneen. Mutta olisiko parkkitason laajentaminen sitten viisasta esim. tulevaisuuteen varautumisen kannalta, ja kun Suomi täyttyy muutaman tuhannen euron halpakulkuneuvoista? Tähän liittyen mainittakoon, että Lidl on jo ilmoittanut olevansa kiinnostunut myymään Tata-halpisautoja Suomessa (Lähde: Etelä-Suomen Sanomat, 24.3.2009).

***********************************************************************************************

LIIKENNÖITYJEN KANSIEN KORJAAMISAIHEISIA LÄHTEITÄ JA LINKKEJÄ:

Kuntsi, Sauli: Katot ja vedeneristys, kappale 16.

Betonirakenteita ja niiden korjausta koskevia linkkejä:

Etsi internetistä hakusanoilla: betoni, betonirakenteet, betonirakenteiden korjaus, betonirakenteiden korjaukset
Yksi luento betonirakenteiden korjaussopimuksista

Betonirakenteita koskevia kirjallisia lähteitä:

• Kaila, Panu: Talotohtori, kappaleet Betoni, ja Betonin vauriot
• Siikanen, Unto: Rakennusaineoppi, kappale "Betoni"
• Lemminkäinen Oy:n kattavat sivut liikennöityjen kansien korjaamisesta
• Lemminkäinen konsernin yleisinfo liikennöityjen tasojen korjaushankkeisiin
• Vahanen Oy:n kattava esite liikennöidyn tason korjaamisesta
• Pihakansien ja liikennöityjen tasojen kermi-korjauksista
• Betonisillan vedeneristyksen korjaamisesta kermillä
• Icopalin kermikorjaus-esite
• Suomen Kattoliiton info liikennöityjen kansien korjaushankkeisiin

***********************************************************************************************

PERUSKORJAUS- JA/TAI PERUSPARANNUS- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) HANKKEEN VAIHEINA KIINTEISTÖNHOIDON KIRJALLISUUDESSA ON USEIN ESITETTY SEURAAVAT VAIHEET:

1. Korjaus- ja/tai mahdollisen perusparannus- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) hankkeen
tarvekartoitusvaihe / esisuunnittelun vaihe.

Tämä vaihe on ollut käynnissä tilikausilla 2008 ja 2009, ja on tulossa päätökseen kevät-talvella 2010.

Asiaa / vaihetta koskevat yhtiökokouspäätökset on tehty:

• 18.3.2008, yhtiökokouksessa esityslistan (kohta 18) mukaisena päätöksenä tilata kuntotutkimus.)
• 10.3.2009, ko. kokouksen esityslistan mukaisina päätösasioina (esityslistan kohta 17 joka käsiteltiin yhtiökokouksen päätöksellä kohdan 11 yhteydessä)

Korjaustarvetta voidaan kartoittaa esim. kuntotutkimuksilla.

Tilikaudella 2008 teetettiin ensimmäinen kuntotutkimus, jonka raportti saatiin marras-joulukuussa 2008. Tämä esitettiin ja käsiteltiin 10.3.2009 varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Tilikaudella 2009 hallitus on 10.3.09 varsinaisen yhtiökokouksen valtuuttamana päättänyt(19.5.09 hallituksen kokouksessa) tilata jatkokuntotutkimuksen saatujen tarjousten perusteella Vahanen Oy:tä. Ko. jatkokuntotutkimuksen raportti on vastaanotettu ja käsitelty hallituksen kokouksessa 17.11.2009. Tässä kokouksessa hallitus päätti tilata tarjouksia peruskorjaushankkeen suunnittelusta, sekä vaihtoehtoisesta kevyemmästä korjaussuunnittelusta.

2. Korjaus- ja/tai mahdollisen perusparannus- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) hankkeen suunnittelun valmisteluvaihe.

Tämä vaihe on käynnissä kevät-talvella 2010.

Ero hankkeen esisuunnitteluvaiheen ja hankkeen suunnittelun valmisteluvaiheen välillä on lähinnä tulkinnallinen ja tapauskohtainen. Usein nämä vaiheet tapahtuvat samanaikaisesti tai niitä ei edes eroteta toisistaan. Joissain lähteissä mainitaan, että tarvekartoitusvaihe kuuluu itseasiassa hankkeen suunnittelun valmisteluvaiheeseen.

Hankkeen suunnittelun valmisteluvaihe käynnistyy usein hallituksen päätöksestä joka perustuu riittäville tarvekartoitusvaiheen tiedoille oletettavasta peruskorjaamisen ja/tai perusparantamisen tarpeesta, sekä alustavasta ymmärryksestä mahdollisista korjaustapavaihtoehdoista ja varsinaisen hankesuunnittelun toteuttamisesta.

Hankkeen suunnittelun valmistelu tarkoitti käytännössä lähinnä, että hallitus aloitti seuraavan yhtiökokouksen valmistelun, tarkoittaen kokouskutsun esityslistan muodostamista sekä kokouskutsun liitteenä toimitettavien, hankesuunnittelua ja sen rahoitusta koskevien, liiteasiakirjojen laatimista/tilaamista.

Taloyhtiön hallitus on 19.5.09 hallituksen kokouksessa päättänyt että a) hankkeen suunnittelun valmistelusta ja b) alustavan hankesuunnitelman laatimisesta, sekä c) edunvalvojan valitsemisesta, päätetään vasta kun jatkokuntotutkimusraportti on saatu.

Taloyhtiön hallitus on 17.11.2009 kokouksessa vastaanottanut jatkokuntotutkimuksen lopullisen raportin ja päättänyt tilata tarjouksia hankesuunnittelusta.

Hankesuunnittelu alkaa kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnittelutarjouksen.

3. Korjaus- ja/tai mahdollisen perusparannus- (eli lisä- tai uudisrakentamis-) hankkeen suunnittelemisen vaihe eli hankesuunnitteluvaihe.

Päätös aloittaa hankkeen suunnittelu on oltava yhtiökokouspäätös. Yhtiökokouksessa jossa asia päätetään tulee päättää a) käynnistää hankkeen suunnittelu sekä yleensä lisäksi myös b) valita pääsuunnittelija, sekä c) rahoittaa hankesuunnittelu-vaihe. Edellisten päätösten on hyvä perustua kuntotutkimus-tiedolle, alustavalle hankesuunnitelmalle, sekä saaduille tarjouksille hankesuunnittelusta.

Hankesuunnitteluvaiheen päämääränä on hankeohjelman/hankesuunnitelman sekä hankkeen rahoitussuunnitelman valmistuminen ja näiden esittäminen ja päättäminen (seuraavassa) yhtiökokouksessa (vahvistaminen/hylkääminen/suunnittelun jatkaminen lisäsuunnitelmilla ja lisäselvennysten laatimen, jne.). Hankesuunnittelun sisältönä on määrittää peruskorjaushankkeen ja/tai perusparannushankkeen a) laajuus, sekä b) toteutustapa (urakkamuoto: esim. pääurakka, eli urakka jossa hankkeen tehtävien suoritusvastuu, toteutussuunnittelun jälkeen, on taloyhtiön ulkopuolisella).

Hankesuunnittelu voidaan jakaa 1) hankeselvityksen tekoon ja 2) päätösten kirjaamiseen hankeohjelmaksi/hankesuunnitelmaksi.

Hankeselvityksen (1) päävaiheita ovat hankekohteen perustietojen kokoaminen, nykytilan selvitys, soveltuvien korjausvaihtoehtojen selvitys ja vertailu sekä hankeaikataulun ja rahoitussuunnitelman laatiminen.

Hankesuunnittelussa on kartoitettava soveltuvat kunnostamisvaihtoehdot ja niihin mahdollisesti liittyvät riskit. Ko. selvitysten tekemiseksi voidaan suorittaa tarkentavia kuntotutkimuksia, sekä lisäksi koekorjauksia ja -purkuja, joilla varmistetaan, että korjaus on teknisesti ja taloudellisesti mahdollista toteuttaa. Lisäksi koekorjauksilla voidaan havainnollistaa osakkaille korjauksella saavutettava laatutaso. Ne korjaustapavaihtoehdot, jotka osoittautuvat huonoksi, karsiutuvat hankesuunnittelussa. Hankesuunnittelussa voidaan peruskorjauksena suoritettavan hankkeen korjaustapavaihtoehtojen lisäksi ja vaihtoehdoksi kartoittaa myös mahdollisia perusparantamisvaihtoehtoja (lisä-/uudisrakentamista). Tässä apuna voidaan käyttää esim. erillistä tarvekartoitusta, sekä alustavien arkkitehtonisten suunnitelmien tilaamista.

Hankeselvitysvaiheeseen kuuluu rakennuslupaedellytysten selvittäminen rakennusvalvonta viranomaisilta.

Hankeselvityksen lopputuloksena on investointiesitys, jossa esitetään kaikki todellisesti mahdolliset korjaustapavaihtoehdot, joista yhtiökokous valitsee joko parhaaksi katsomansa vaihtoehdon tai hylkää investointiesityksen tai pyytää suunnittelun jatkamista ja lisäselvityksiä.

Soveltuvista korjausvaihtoehdoista on hyvä esittää yhtiökokousta varten elinkaarikustannukset, käyttöikäarvio, tekniset ominaisuudet, viranomaisvaatimusten täyttyminen, riskialttius, toteutustapa ja -aikataulu, työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys, rakentamisenaikaiset asumista koskevat järjestelyt, rahoitussuunnitelma ja vaikutus yhtiövastikkeeseen tai vuokraan. Korjaustapavaihtoehtoina (tai niiden lisäksi) voidaan myös esittää perusparannus eli lisä-/uudisrakentamisena toteutettavia vaihtoehtoja, mikäli näille on todellisia perusteita, kuten esimerkiksi tarvekartoituksessa ilmennyt tieto lisärakentamisen tarpeesta, tai taloudelliset pitkän tähtäimen perusteet. Hankesuunnitteluvaihetta koskee myös taloyhtiön edunvalvonta. Tässä asiassa on syytä ymmärtää mitkä ovat hankkeen pääsuunnittelijan sekä eri korjaussuunnittelijoiden vastuut suhteessa taloyhtiön etuun, ja miten taloyhtiön etu ja edunvalvonta on määritelty.

(Erityislähteenä: Virta, Jari: "Hankesuunnittelussa valitaan korjaustapa", Suomen Kiinteistölehti, nro7/2008).

4. Korjaamisen ja/tai mahdollisen lisä-/uudisrakentamisen suunnitteluvaihe.

Korjaamisen suunnittelu alkaa hankeohjelmaa/-suunnitelmaa ja hankerahoitusta koskevista yhtiökokouspäätöksistä, ja jatkaa niihin kuuluvien suunnitelmien täydentämistä siltä osin kuin korjaamisen tai lisä-/uudisrakentamisen toteutus sekä urakkatarjousten pyytämisessä käytettävät tarjousasiakirjat tulevat tarvitsemaan.

Päätös aloittaa korjaamisen tai lisä-/uudisrakentamisen suunnittelu on oltava yhtiökokouspäätös. Yhtiökokouksessa jossa asia päätetään tulee esittää ja päättää hankeohjelma/-suunnitelma, sekä rahoitussuunnitelma sekä yleensä lisäksi myös a) ko. suunnittelusta vastaava/vastaavat erityissuunnittelija/-t, sekä b) rahoittaa ko. suunnittelu-vaihe. Lisäksi tässä kokouksessa yleensä evästetään taloyhtiö laatimaan urakkatarjouskilpailun asiakirjat valmiiksi ja suorittamaan tiedustelut niiden selvittämiseksi, jotka haluavat osallistua urakkatarjouskilpailuun. Riippuen hankkeesta (sen laajuudesta) ja jo valmistuneista suunnitelmista on mahdollista, että jo tässä vaiheessa yhtiökokous päättäisi valtuuttaa taloyhtiön suorittamaan urakkatarjouskilpailu.

Korjaamisen ja/tai lisä-/uudisrakentamisen suunnitteluvaihe tähtää mm. a) täydellisten korjaus-/uudisrakentamissuunnitelmien valmistumiseen, niin, että nämä asiakirjat muodostavat mm. perustan urakkatarjousasiakirjoille, b) näiden asiakirjojen vahvistamiseen hallituksessa tai yhtiökokouksessa jos hallituksen valtuudet eivät siihen riitä, sekä tämän jälkeen c) urakkatarjousten pyytämisen aloittamiseen esim. urakkatarjouskilpailulla (Tätä vaihettaa kutsutaan jo korjaamisen valmisteluvaiheeksi, kohta 5). Vasta kun urakkatarjouksia on saatu, muodostuu taloyhtiölle selkeä käsitys koko hankkeen todellisesta rahoitustarpeesta. Näiden tarjousten pohjalta tulee taloyhtiön johdon tehdä d) yhtiökokoukselle esitys toteutettavasta hankerahoituksesta.

5. Korjaamisen ja/tai mahdollisen lisä-/uudisrakentamisen valmisteluvaihe

Korjaamisen valmisteluvaihe alkaa usein jo osin korjauksen suunnitteluvaiheessa.

Tässä vaiheessa:

Valitaan (esim. tarjouskilpailulla) urakoitsija/urakoitsijat ja valmistaudutaan alkavan hankkeen toteutukseen.

Vaiheita ovat mm. urakkatarjousten pyynti, urakkatarjousten avaus, urakkaneuvottelut, suunnitelmakatsaus ja urakkasopimuksen allekirjoittaminen.

Urakkatarouspyyntöasiakirjoihin kuuluu tavallisesti: 1) tarjouspyyntökirje, 2) tarjouslomake, 3) urakkaohjelma, 4) urakkarajaliite, 5) turvallisuusasiakirja, 6) yksikköhintaluettelo (mm. lisä- ja muutostöiden varalle) ja 7) tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset, jne.).

Urakkaohjelmasta on käytävä ilmi tilaajan ja urakoitsijan väliset hankekohtaisesti esitetyt kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot. Urakkarajaliitteestä tulee ilmetä työmaan hallintoa ja yhteisiä toimitiloja sekä eri urakkasuoritusten välisiä urakkarajoja koskevat säännöt.

Turvallisuusasiakirja on korjaustyön suunnittelua ja valmistelua varten laadittu asiakirja, joka sisältää korjaushankkeen ominaisuuksisita, oloista ja luonteesta aiheutuvat ja niiden toteuttamiseen liittyvät tarpeelliset turvallisuustiedot. Turvallisuusasiakirjan laadinnan yhteydessä selvitetään ja esitetään korjaustyön toteuttamiseen liittyvät vaara- ja haittatekijät. Turvallisuusasiakirjan laadinta on rakennuttajan vastuulla. (Virta, Jari. Suomen Kiinteistölehti, nro. 9/2008)

Korjaamisen valmisteluvaihe päättyy urakoisijan/urakoitsijoiden valitsemiseen, sekä urakkasopimusten allekirjoittamiseen.

Taloyhtiön hallituksella tulee olla yhtiökokouksen myöntämät valtuudet urakkasopimusten tekemiseen, valtuudet on mahdollisesti hyvä hankkia jo ennen urakkatarjouskilpailun aloittamista, ja kun yhtiökokous vahvistaa korjaussuunnitelman ja korjaamista koskevan rahoitussuunnitelman. Mikäli valtuudet olisi saatu vain urakkatarjouskilpailun järjestämiselle mutta ei urakkasopimuksen allekirjoittamiselle, tulee allekirjoittamista koskevat valtuudet hankkia viimeistään tässä vaiheessa.

6. Korjaamisen ja/tai mahdollisen lisä-/uudisrakentamisen vaihe

Korjaamisen vaihe alkaa kun urakkasopimukset on allekirjoitettu.

Korjaaminen / rakentaminen tapahtuu korjausuunnitelmien mukaan ja tehtävästä vastaavat ne urakoitsijat jotka on ko. hankkeeseen sopimusperusteisesti valittu.
Taloyhtiön kannalta korjaamisvaiheessa olennaista on mm. korjaamistyön valvonta. Huomionarvoista on, että taloyhtiön edunvalvojana korjaamisvaiheessa ei ole hyvä olla sama henkilö, joka on vastannut korjaamisen suunnittelusta, koska edunvalvojan on kyettävä osoittamaan korjaamisvaiheessa ilmenevät sellaisetkin puutteet jotka koskevat ensisijaisesti korjaussuunnitelman puutteita.

7. Työn vastaanotto- ja takuuvaihe

Tähän tulee tekstiä myöhemmin.

8. Lisäksi: takuuvaiheen jälkeinen normaali käyttö- ja seurantavaihe

Tätä vaihetta ei enää lueta hankevaiheeksi sanan varsinaisessa merkityksessä: hankevaihe päättyy työn vastaanottoon ja takuuvaiheen päättymiseen.

(Tietolähteinä on käytetty:

RT-18-10780 Asuntoyhtiön korjaushankkeen kulku RT-kortti
Liuksiala, Aaro, Rakennussopimukset, Käytännön käsikirja
Suomen Kiinteistöliiton Kiinteistölehdessä vuosina 2007-2009 julkaisemat asiantuntija-artikkelit taloyhtiön hankkeista joissa hankkeiden etenemistä kuvaavana perusjakona on ollut: 1. Tarveselvitys, 2. Hankkeen valmistelu, 3. Hankesuunnittelu, 4. Suunnittelu, 5. Rakentamisen valmistelu, 6. Rakentaminen, 7. Vastaanotto ja takuu.)

************************************************************************************************

TALOYHTIÖN EDUNVALVONTA PARKKIHALLIN KORJAAMISESSA

Taloyhtiön edunvalvontaa koskee ensisijaisesti se mitä on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Yleisoikeudellisessa viitekehyksessä taloyhtiön edunvalvonta on usein luokiteltu seuraavaan hierarkiseen järjestykseen:

• yhtiökokous (niiltä osin kuin asioita on käsitelty ja päätetty),
  hallitus,
• taloyhtiön hallinnosta sopimusperusteisesti vastaava isännöitsijä,
• taloyhtiön hankkeissa sopimusperusteisesti taloyhtiön etua valvova erityisasiantuntija (mikäli tämä tehtävä ei isännöintisopimuksessa sovitun mukaan kuulu automaattisesti isännöitsijälle). Tällaista taloyhtiön edunvalvojaa koko hankkeessa tarkoitetaan silloin kun hankkeiden kohdalla puhutaan lyhyesti "edunvalvojasta" (esimerkkinä tarkennettusta termistä voisi olla esim. "parkkihallin korjaushankkeen edunvalvoja")

Lisäksi taloyhtiön hankkeissa suunnittelusta vastaava (esim. pääsuunnittelija) toimii suunnittelusopimuksen kautta myös taloyhtiön edunvalvojana, mutta hänen vastuunsa rajoittuu usein vain suunnitteluun.

Sama koskee (yleisesti) myös korjaamisen-/rakentamisen toteutuksen valvonnasta vastaavaa jonka on suositeltavaa - ainakin suuremmissa hankkeissa - olla eri henkilö/taho kuin se joka vastaa hankkeen suunnittelusta. Syy on, että toteutuksen valvonnassa ilmenneet korjaamista/rakentamista koskevat puutteet ovat usein suunnitteluvirheitä jolloin niitä koskevat huomautukset kohdistuvat ensisijaisesti suunnittelusta vastaavaan. Jos hankkeen suunnittelusta ja toteutuksen valvonnasta vastaava on sama on olemassa vaara, että valvonta ei olisi riittävää eikä ´puolueetonta´.
kiinteistöjen normaalista huollosta taloyhtiön etuun valvovana tahona on sopimusperusteisesti huoltoyhtiö

Taloyhtiön isännöisijä on ilmoittanut hallitukselle hallituksen kokouksessa 2.2.2009 sekä yhtiökokoukselle 10.3.2009 että hänellä ei riitä resurssit parkkihallin korjaushankkeen edunvalvontaan muulta kuin siltä osin mihin isännöintisopimus velvoittaa perusisännöintitehtävien hoitamisessa. Näin ollen hallituksen tehtäväksi tulee ratkaista onko tarvetta ja missä vaiheessa saada taloyhtiölle edunvalvoja parkkihallin peruskorjaus- ja/tai perusparannushankkeeseen. Edunvalvojaa koskeva päätöksenteko hallituksessa tulee oletettavasti ajankohtaiseksi viimeistään kun jatkokuntotutkimus on teetetty ja taloyhtiö on saanut sitä koskevan raportin, sekä alustavan hankesuunnitelman.

Taloyhtiö on keväällä 2009 tehnyt alustavia tiedusteluja sekä pyytänyt tarjouksia edunvalvojasta (mm. Fennia-vakuutusyritykselle (kiinteistötarkastus-osasto), VTT:lle, Pientalorakentamisen Kehittämiskeskus ry:lle (PRKK), Suomen Kiinteistöliitolle, Suomen Talokeskus Oy:lle ja Vahanen Oy:lle). 19.5.09 hallituksen kokous totesi, että kunnollisia tarjouksia edunvalvojasta oli saatu vain yksi, ja että edunvalvonta asiaan palataan vasta kun jatkokuntotutkimuksen raportti on saatu.

Mikäli taloyhtiön asukkailla-/osakkailla on suosituksia vakavasti otettavista edunvalvoja-asiantuntijoista, näistä pyydetään ilmoittamaan viipymättä hallitukselle.

PARKKIHALLIN KORJAUSHANKKEEN TUKIRYHMÄ

10.3.2009 varsinaisessa yhtiökokouksessa ei päätetty vielä perustaa parkkihallin korjaushankkeen tukiryhmää koska ko. ryhmään ei ollut tarjolla yhtään halukasta. Asiasta kuitenkin keskusteltiin ja yhtiökokoukselle - ja siihen osallistuneiden kautta saatettavaksi myös muiden osakkaiden tietoon - ilmoitettiin, että mikäli taloyhtiöstä löytyy henkilöitä joita kiinnostaa osallistua parkkihallin korjausprojektiin hallituksen ulkopuolisena tukihenkilönä niin heidän pyydetään olemaan asiasta yhteydessä hallitukseen tai isännöitsijään.