TALOYHTIÖN VUOSIOHJELMA MÄRKÄTILOJEN KUNNOSSAPIDOLLE TILIKAUDELLA 2014 (M-VKO 2014). (PÄIVITYSVERSIO)

Tätä sivua on päivitetty: 24.11.2013 klo 19

Sivu on avattu alunperin: 24.11.2013

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

Tiedot saattavat olla vanhentuneita tai epähuomiosta virheellisiä. Tarvittaessa tarkista oikeat ja ajankohtaiset tiedot siltä jolle asia kuuluu, esim. hallinnolliselta isännöitsijältä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta.
Kopiointi oikeudet / Copyrights: Asunto Oy Vanha Kaarelantie 7

*****************

1. M-VKO:N VOIMASSAOLON TILANNEKUVA

Tämän tilikauden M-VKO:a on alustavasti käsitelty hallituksen kokouksessa 12/2013. M-VKO:aa voidaan päivittää tarvittaessa, hallituksen päätöksestä.

Tätä päivitysversiota ei olla vielä käsitelty hallituksessa. Sitä käsitellään hallituksen kokouksessa 14/2013, 25.11.2013.

2. M-VKO:N LAATIMINEN JA PÄIVITTÄMINEN

3. MÄRKÄTILOJEN VUOSIHUOLTO-OHJELMA (OLENNAISET/HUOMATTAVAT TALOYHTIÖLÄHTÖISET VUOSIHUOLLOT)

3.1 JOHDANTO

Märkätiloja vuosihuolletaan taloyhtiön toimesta, mikäli a) ilmenee olennaista kiireellistä taloyhtiön vastuulle kuuluvaa huoltotarvetta, tai b) mikäli hallitus on päättänyt ennakoivasta huollosta, ja mikäli hallituksella on ko. päätökselle ja toimille yhtiökokouksen valtuutus.

a) Kiireelliset huoltotarpeet ja -toimet

Märkätilojen kiireellisestä huoltamisesta, esim. kosteusvaurion ensihuoltamisesta, vastaa yleensä huoltoyhtiö huoltosopimuksen mukaisesti.

b) Ennakoivan huollon tarpeet ja toimet

Märkätiloja voidaan tarvittaessa myös ennakkohuoltaa taloyhtiölähtöisesti, jos asiasta päättää hallitus ja hallituksella on niille toimille ja kuluille yhtiökokouksen lupa. Tällaisten huoltotoimenpiteiden tulee pääsääntöisesti olla myös märkätilojen pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa (M-PTS:ssa) ja/tai märkätilojen pitkäntähtäimen kunnossapito-ohjelmassa (M-PTO:ssa) mainittuja huoltotoimenpiteitä.

Isännöitsijän/tekninen isännöitsijän tulee aina tarvittaessa, ja hyvissäajoin, ilmoittaa hallitukselle siitä, mitä olennaisia/huomattavia märkätilojen ennakoivia huoltoja on perusteltua suorittaa kyseisellä tilikaudella taloyhtiölähtöisesti; ilmoitukset näistä tulee tehdä hallitukselle niissä hallituskokouksissa, joissa päivitetään M-VKO.ta, sekä kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti. Nämä tiedot lisätään M-VKO:aan kun hallitus on ne saanut isännöitsijältä/tekniseltä isännöitsijältä, ja tehnyt niistä päätöksen hallituksen kokouksessa.

3.2 PÄÄTÖKSENTEON TILANNEKUVA

Teknisen isännöitsijän 7.8.2013 ilmoituksen mukaan uusia ko. märkätilojen taloyhtiölähtöisiä huoltotarpeita ei toistaiseksi ole tiedossa kyseiselle tilikaudelle.

Hallituksen kokous 12/2013 päätti, että asiaan voidaan palata tarvittaessa, ja esim. sen jälkeen kun tekninen isännöitsijä on päivittänyt hallituksen kokouksen 2.11.2011 hyväksymän märkätilojen korjaussuunnitelman.

4. MÄRKÄTILOJEN VUOSIKORJAUSOHJELMA

4.1 MÄRKÄTILOJEN (1) TALOYHTIÖLÄHTÖISET (KIIREELLISET) KOSTEUSVAURIO-/TMS. "TARVE"-KORJAUKSET, JA (2) NE OSAKASLÄHTÖISET KORJAUKSET, JOIHIN TALOYHTIÖ OSALLISTUU, TAI VOI OSALLISTUA, KPH-KORTIN MUKAISESTI JA JOISSA OSAKASTA HYVITETÄÄN TIETYISTÄ TOIMENPITEISTÄ

4.1.1 (TALOYHTIÖLÄHTÖISET) KOSTEUSVAURIO-/TMS. TARVE-KORJAUKSET

4.1.1.1 JOHDANTO

Taloyhtiölähtöisillä märkätilojen (kiireellisiä) tarve-korjauksilla tarkoitetaan niitä, joiden korjaustarpeen syynä on joko jo toteutunut tai suurella todennäköisyydellä (esim. korjaustarvekartoituksessa, kuntotutkimuksessa, tms. todetusti) toteutumassa oleva olennainen vaurio, kuten kosteusvaurio, taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa rakenteessa, ja joita korjaamisia koskee, tai voi koskea, kph-kortti.

Taloyhtiölähtöistä märkätilojen tarve-korjausten korjaussuunnittelua, ja korjauksia voidaan toteuttaa, mikäli ilmenee olennaista taloyhtiön vastuulle kuuluvaa korjaustarvekartoitus- sekä korjaustarvetta.

4.1.1.2 PÄÄTÖKSENTEON TILANNEKUVA

Ko. korjauksista ei toistaiseksi olla tehty muita päätöksiä kuin mitä on tehty kph-kortin sekä 2013 toimintasuunnitelman ja talousarvion osalta tilikaudelle 2013-2014.

Isännöitsijän Isännöitsijä valmistelee tarvittaessa asiasta esityksen hallitukselle ennen 2014 varsinaista yhtiökokouksta, ja hallitus tarvittaessa valmistelee asiasta esityksen 2014 varsinaiselle yhtiökokoukselle.

Teknisen isännöitsijän 7.8.2013 ilmoituksen mukaan uusia taloyhtiölähtöisiä märkätilakorjauksia ei toistaiseksi ole tiedossa ainakaan tilikaudella 2013.

Isännöitsijää/teknistä isännöitsijää on pyydetty toimittamaan ilmoitukset näistä mahdollisista seuraavista korjaussuunnittelutarpeista hallitukselle niissä hallituskokouksissa, joissa päivitetään M-VKO:ta, sekä kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti.

4.1.2 OSAKASLÄHTÖISET MÄRKÄTILAKORJAUKSET, JOITA TALOYHTIÖ HYVITTÄÄ KPH-KORTIN MUKAAN

4.1.2.1 JOHDANTO

Näissä korjauksissa on yleensä kyse käyttöikänsä loppua lähenevän märkätilan osakaslähtöisestä korjaamisesta, jossa taloyhtiö kph-kortin mukaisesti hyvittää osakasta tietyistä korjaustoimenpiteistä, ja joissa taloyhtiö (kph-kortin mukaisesti) kustantaa kokonaan korjausvalvonnan. Näissä korjauksissa osakas on yleensä korjausurakan varsinainen teettäjä (puhutaan siis osakaslähtöisestä korjaamisesta), taloyhtiö voi olla ainoastaan kph-kortin mukaisten tiettyjen, taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden, rakennusteknisten seikkojen päivittämiseen (taloyhtiön yleistä ja yhdenvertaista laatutasoa vastaaviksi) liittyvien työsuoritusten, sekä korjausvalvonnan, teettäjä ja maksaja.

Ohjeita isännöitsijälle/tekniselle isännöitsijälle:

Osakkailla on kyseisellä tilikaudella oikeus sopia ko. korjauksista isännöitsijän kanssa, mutta siltä osin kuin asiat tarvitsevat hallituksen päätöksentekoa, on hallituksella oikeus päättää niistä keskitetysti esim. 2-4 kertaa tilikaudessa. Tämä voi tarkoittaa, että osakkeenomistaja saattaa joutua odottamaan joitakin kuukausia hallituksen päätöksentekoa.
ko. märkätilakorjaussuunnitelmat, ja niihin liittyvät kustannusten hyvitys- ja jyvityssyynnitelmat, tulee sopia, taloyhtiön ja ao. osakkaiden kanssa hyvissäajoin ennen ko. korjausten tilaamista ja toteuttamista, kirjallisesti (vähintään sähköpostitse), ja nämä sopimukset tulee arkistoida taloyhtiön taloushallinnon kirjoihin
hallituksen kokoukselle tulee aina viipymättä ilmoittaa mitä huomattavaa erimielisyyttä ao. osakkaiden kanssa on, tai voi olla, märkätilojen ko. korjaussuunnitelmista ja korjaustoteutuksissa, kulujen jyvittämisestä ja hyvittämisestä, mikäli tällaista erimielisyyttä on
kph-kortin mukaisia hyvityksiä taloyhtiöltä osakkaalle voidaan suorittaa, ja taloyhtiön kustantamaa korjausvalvontaa voidaan toteuttaa, ainoastaan yhtiökokouksen vahvistaman talousarvion puitteissa.
Isännöitsijän/tekninen isännöitsijän tulee aina tarvittaessa, ja hyvissäajoin, ilmoittaa hallitukselle siitä, mitä olennaisia/huomattavia märkätilojen tarve-/vuosikorjaus-/peruskorjaustoimenpiteitä ja korjausvalvontaa on perusteltua suorittaa kyseisellä tilikaudella taloyhtiölähtöisesti; ilmoitukset näistä tulee tehdä hallitukselle niissä hallituskokouksissa, joissa päivitetään M-VKO.ta, sekä kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti. Nämä tiedot lisätään M-VKO:aan kun hallitus on ne saanut isännöitsijältä/tekniseltä isännöitsijältä ja tehnyt niistä päätöksen hallituksen kokouksessa. Isännöitsijä tarvittaessa valmistelee ko. korjauksista, korjausvalvonnasta, ja niiden kuluista ja kulujen kattamisesta esityksen kyseisen tilikauden toimintakertomukseen ja talousarvioon, ja toimittaa tämän esityksen hyvissä ajoin ennen ko. tilikauden varsinaista yhtiökokouksta hallituksen käsiteltäväksi, ja hallitus päättää minkälaisena ko. esitys esitetään tilikauden varsinaiselle yhtiökokoukselle.
kun asiasta päätetään yhtiökokouksessa, tulee kokoukselle esitellä hallituksen hyväksymä M-VKO ja talousarvio kaikille siinä esitetyille taloyhtiölähtöisille märkätilakorjauksille, sekä taloyhtiö- että osakaslähtöisten märkätilakorjausten korjausvalvonnalle.

4.1.2.2 PÄÄTÖKSENTEON TILANNEKUVA

EDELTÄVÄLLÄ TILIKAUDELLA PÄÄTETYT JA KÄYNNISTETYT KO. KORJAUKSET

Ko. korjauksia ko. tilikaudella voivat mahdollisesti olla A2, B12 ja F 44 märkätilojen korjaukset, mikäli niitä ei saada valmiiksi tilikauden 2013 aikana.

Teknisen isännöitsijän 7.8.2013 ilmoituksen mukaan muita ko. märkätilakorjauksia ei toistaiseksi ole tiedossa.

TÄLLÄ NIMEONOMAISELLA TILIKAUDELLA TODENNÄKÖISESTI SUORITETTAVAT KO. KORJAUKSET

Ko. korjauksista ei toistaiseksi olla tehty päätöksiä.

Isännöitsijän tulee sopia ko. korjauksista ja niiden hyvitysten myöntämisestä kph-kortin, M-VKO:n, M-PTS:n (jos sellainen on) sekä yhtiökokouksen toimintasuunnitelman ja talousarvion puitteissa. Lähinnä vain poikkeuskäsittelyä vaativat korjauslupahakemukset käsitellään erikseen hallituksessa.

4.2 YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSELLÄ, ENNAKOIVANA PERUSKORJAAMISENA, KOKONAAN TALOYHTIÖLÄHTÖISESTI PERUSKORJATTAVAT MÄRKÄTILAT

4.2.1 JOHDANTO

Ennakoivalla taloyhtiölähtöisesti toteutettavalla märkätilan peruskorjaamisella tarkoitetaan sellaisen märkätilan korjaamista, jossa ei olla todettu laajaa kosteus- tai home- tms.-vauriota, mutta joka on painavin syin todettu tulleen käyttöikänsä päähän, ja jonka peruskorjauspäätös on yhtiökokouksen tekemä, tai muussatapauksessa korjaamisesta on yhtiöjärjestyksessä määrätty. Tiettävästi laki ja voimassaoleva yhtiöjärjestys eivät määrää taloyhtiötä suorittamaan märkätilojen ennakoivaa peruskorjaamista ilman yhtiökokouksen päätöstä peruskorjaussuunnitelman, -budjetin, ja -rahoitussuunnitelman vahvistamisesta.

4.2.2 PÄÄTÖKSENTEON TILANNEKUVA

Yhtiökokous ei ole tehnyt päätöksiä ko. tilikaudella ennakoivana korjaamisena taloyhtiölähtöisesti suoritettavista märkätilojen peruskoraamisesta.

4.3 TÄYSIN OSAKASLÄHTÖISESTI PERUSKORJATTAVAT MÄRKÄTILAT JA MÄRKÄTILOJEN MUUTOSTYÖT, JOISSA TALOYHTIÖLLÄ EI OLE KPH-KORTIN MUKAISIA HYVITYSVELVOLLISUUKSIA

4.3.1 JOHDANTO

Osakkailla on oikeus, määrättyjen ehtojen täyttyessä, suorittaa osakaslähtöisiä märkätilakorjauksia.

Niistä tulee aina sopia, hyvissä ajoin, taloyhtiön kanssa.

Taloyhtiöllä on velvollisuus sopia ko. asioista osakkaan kanssa, mutta taloyhtiöllä on oikeus asettaa joitakin ehtoja sopimiselle. Yksi sellainen voi olla, että osakaslähtöisistä märkätilojen niistä peruskorjauksista, jotka eivät ole kiireellisiä, voidaan tarvittaessa sopia kootusti tilikauden aikana, esim. 2-4 kertaa tilikaudessa. Syynä sopimisen lykkäämiselle maksimissaan muutamalla kuukaudella voi olla esim. poikkeuksellinen korjaus-/muutostyösuunnitelma, tai taloyhtiön korjausvalvonnan keskittäminen tiettyihin ajanjaksoihin.

Taloyhtiö voi suorittaa näissä korjauksissa korjausvalvontaa kph-kortin, hallituksen ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Isännöitsijän tulee tapauskohtaisesti tarkistaa kenen vastuulle korjausvalvonta ja sen kulut kuuluvat.

4.3.2 PÄÄTÖKSENTEON TILANNEKUVA

Teknisen isännöitsijän 7.8.2013 ilmoituksen mukaan uusia osakaslähtöisiä märkätilakorjauksia ei toistaiseksi ole tiedossa.

*********

LINKKEJÄ: