TALOYHTIÖN VUOSIOHJELMAT MÄRKÄTILOJEN KUNNOSSAPIDOLLE ("M-VKO":t): JOHDANTO JA LAATIMINEN (LUONNOS, JOTA HALLITUS EI OLE VIELÄ HYVÄKSYNYT)

Tätä sivua on päivitetty: 29.11.2013

HUOMIO: TÄMÄ SIVU ON TOISTAISEKSI OSIN TYÖN ALLA.

Sivu on avattu alunperin: 16.7.2013

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

*****************

1. JOHDANTO

1.1 MITÄ M-VKO:LLA TARKOITETAAN

M-VKO on lyhennys sanoista "märkätilojen vuosikunnossapito-ohjelma".

M-VKO koskee erityisesti:

  1. yhtiökokouksen päätöksellä ennakoivina kosteus- tms. -vauriokorjauksina suoritettavia taloyhtiölähtöisiä märkätilakorjauksia. Nämä ovat yleensä märkätilojen täydellisiä peruskorjauksia.
  2. niitä kiireellisiä taloyhtiölähtöisiä märkätilakorjauksia, joiden korjaamisesta ei ole tehty erillistä yhtiökokouspäätöstä, mutta joiden taloyhtiölähtöinen korjaaminen on a) lain, b) yhtiöjärjestyksen, c) jonkin yhtiökokouspäätöksen/päätösasiakirjan (kuten kph-kortti, M-VKO, M-PTO, M-PTS), ja d) taloyhtiön hallituksen päätöksen nojalla mahdollista. Näiden korjausten korjaustarvekartoitus, minimikorjaustarpeen määrittäminen, korjausten tilaaminen ja valvonta, suoritetaan yleensä kph-kortin ohjeiden mukaisesti. Taloyhtiön edunvalvojana on yleensä tekninen isännöitsijä.
  3. niitä osakaslähtöisiä märkätilakorjauksia, joiden korjaussuunnittelu (esim. alustava korjaussuunnittelu) on käynnistetty ko. tilikauden M-VKO:ta suunniteltaessa ja joita koskee, tai voi koskea, yhtiökokouksen hyväksymä kph-kortti, (ja/tai muu yhtiökokouksen päätös/päätösasiakirja (kuten M-VKO, M-PTO, M-PTS) ja esim. siinä mainitut kustannusten jyvitys- ja hyvitysperiaatteet. Nämä korjaukset ovat yleensä a) käyttöikänsä loppuun tulossa olevien märkätilojen täydellisiä (osakaslähtöisiä) muodinmukaistamis/saneeraamis-peruskorjauksia, joiden korjaussuunnittelun käynnistämistä on taloyhtiö suositellut osakkaalle (esim. M-PTS:n, M-PTO:n, M-VKO:n, ja/tai KPH-kortin nojalla), ja joiden korjauskuluja voidaan taloyhtiön puolelta joiltain osin hyvittää kph-kortin mukaan, tai b) märkätilojen laajoja (osakaslähtöisiä) muutostöitä, jotka vaativat pidempää suunnittelua, ja joiden lupakäsittely voi taloyhtiön hallinnossa kestää jonkin aikaa (muutamia kuukausia).

1.2 M-VKO:N TARKOITUS: KETÄ JA MITÄ VARTEN M-VKO ON?

M-VKO:n tarkoitus on auttaa taloyhtiön johtoa, erityisesti isännöiitsijää/teknistä isännöitsijää ja hallitusta, suunnittelemaan ja valvomaan märkätilojen korjauksia tilikausikohtaisesti.

M-VKO on yhtiökokouksen päätöksentekoa varten. M-VKO:ssa esitetään ko. tilikauden korjausohjelma märkätilojen korjaamisesta, ja niitä korjaamisia varten laskettu talousarvio (budjetti), sekä tiedot siitä, miten ko. korjausten kulut rahotetaan: rahoitetaanko ne yhtiövastikkeella vai otetaanko lainaa, ja rahoitetaan pääomavastikkeella, jolla maksetaan pois ko. lainaa.

2. KETKÄ LAATIVAT JA PÄVITTÄVÄT M-VKO:N, JA MILLOIN?

M-VKO:n laatiminen on hallituksen ja isännöitsijän/teknisen isännöitsijän asia.

Käytännössä tekninen isännöitsijä on usein se, jolla on lähtökohtaisesti suurin asiantuntemus kyseisistä asioista. Niinpä luontevinta on, että tekninen isännöitsijä laatii M-VKO:n hallituksen kokoukselle käsiteltäväksi, esim. seuraavasti:

(a) esitys hallitukselle kaikista painavin syin taloyhtiölähtöisesti käynnistettävistä märkätilojen huolto- ja korjausasioista, sekä

(b) tilannepäivitys-ilmoitukset hallitukselle kaikista (taloyhtiö- ja/tai osakaslähtöisistä) märkätilojen huolto- ja korjausasioista:

  • kyseistä M-VKO-tilikautta edeltävän tilikauden päättyessä (viimeistään 31.12); (a+b)
  • kyseisen M-VKO-tilikauden puolessa välissä (viimeistään 30.6); (b, ja a- jos erityistä tarvetta)
  • aina kun asiassa ilmenee jotain erityistä, joka edellyttää, tai voi edellyttää, hallituskäsittelyä; (a+b)

3. MÄRKÄTILOJEN (TALOYHTIÖLÄHTÖISEN) VUOSIHUOLTO-OHJELMAN LAATIMINEN

LAATIMISEN VAIHEET JA PÄÄSISÄLLÖT:

Laaditaan/päivitetään märkätilojen taloyhtiölähtöisten huomattavien huolto-/paikkakorjaustarpeiden vuosi-huoltolista:

  1. huomattavien huolto-/paikkakorjaustarpeiden kartoittaminen
  2. huolto-/paikkakorjausten kiireysjärjestyksen määrittäminen
  3. laaditaan/päivitetään huolto-/paikkakorjausaikautaulu-suunnitelma, niin että pyritään noudattamaan asukkaiden aikataulutoiveita mikäli mahdollista ja aiheuttamatta taloyhtiölle kohtuutonta riskinottoa
  4. mikäli kyseiset huolto-/paikkakorjaustoimenpiteet ovat laadultaan ja laajuudeltaan sellaisia, että taloyhtiön huoltoyhtiö ei niitä tee olemassaolevan huoltosopimuksen puitteissa, tai niiden kilpailuttaminen on perusteltua, tilataan urakkatarjouksia (2-4 kpl) kyseistä huolto- ja paikkakorjaustoimenpiteistä. Muussatapauksessa pyydetään huoltoyritykseltä kustannusarvio huolto-/paikkakorjaustoimenpiteistä..
  5. Tarkistetaan riittääkö taloyhtiön tilikauden budjetti ko. huolto-/paikkakorjauksiin, jos ei riitä, hallituksen tulee päättää miten menetellään: lykätäänkö ko. huoltoja/paikkakorjauksia seuraavalle tilikaudelle, vai pidetäänkö ylimääräinen yhtiökokous jossa budjettia päivitetään.
  6. Hallitus, tai sen valtuuttama edunvalvoja, päättää ko. huolto-/paikkakorjausten tilaamisesta.

Edellä kuvatut asiat voivat taloyhtiön hallituksen kokoukselle laatia tekninen isännöitsijä ja hallinnollinen isännöitsijä.

4. MÄRKÄTILOJEN (TALOYHTIÖLÄHTÖISEN) VUOSIKORJAUSOHJELMAN LAATIMINEN

4.1 MÄRKÄTILOJEN (1) TALOYHTIÖLÄHTÖISET TARVE-KORJAUKSET, JA (2) NE OSAKASLÄHTÖISET KORJAUKSET, JOIHIN TALOYHTIÖ OSALLISTUU, TAI VOI OSALLISTUA, KPH-KORTIN MUKAISESTI

Taloyhtiölähtöisillä märkätilojen tarvekorjauksilla tarkoitetaan niitä, joita koskee, tai voi koskea, kph-kortti.

LAATIMISEN VAIHEET JA PÄÄSISÄLLÖT:

Laaditaan/päivitetään väliotsikon 1 ja 2 aiheiden mukaiset listat:

  1. huomattavien tarve-/vuosi-korjaus-tarpeiden kartoittaminen
  2. tarve-/vuosi-korjausten toteutuksen kiireysjärjestyksen määrittäminen
  3. alustavat neuvottelut taloyhtiön ja kyseisten märkätilojen osakkaiden kanssa siitä suoritetaanko ko. korjaukset taloyhtiölähtöisinä tarve-/vuosikorjauksina, vai suorittaako ja kustantaako osakas osakaslähtöisen koko märkätilan peruskorjauksen, jonka suunnitteluun, valvontaan ja kustannuksiin taloyhtiö osallistuu kph-kortin mukaisesti
  4. laaditaan/päivitetään tarve-/vuosi-korjausaikautaulu-suunnitelma, pyritään aikatauluttamaan osakkaiden/asukkaiden toiveiden mukaisesti jos vain mahdollista ilman kohtuutonta riskinottoa taloyhtiölle
  5. tilataan urakkatarjoukset kaikista ko. korjauksista ja tarkistetaan tarjousten saatua salliiko taloyhtiön voimassaoleva talousarvio ko. kustannukset. Siltä osin kuin yhtiökokouksen vahvistama talousarvio ei salli, tulee uudelta yhtiökokoukselta hakea lupaa kyseisiin kustannuksiin.
  6. sovitaan taloyhtiön ja ao. osakkaiden kanssa lopullisesti ko. korjausten toteutuksesta
  7. tarvittaessa pidetään yhtiökokous, esim. jos pitää päivittää ko. korjauksille varattua tilikausikohtaista budjettia, tai mahdollisesti myös silloin jos taloyhtiön ja osakkaan kesken on huomattavaa erimielisyyttä sen osalta missä laajuudessa ja mihin laatutasoon taloyhtiön kuuluu märkätilaa korjata ja kyseinen ongelma halutaan ratkaista yhtiökokouksen päätöksellä

Edellä kuvatut asiat (erityisesti 1-7) voivat taloyhtiön hallituksen kokoukselle laatia tekninen isännöitsijä ja hallinnollinen isännöitsijä; ilmoitukset näistä hallitukselle kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti.

4.1.1 TALOYHTIÖN HALLITUKSEN / EDUNVALVOJAN JO PÄÄTTÄMÄT JA OSAKKAAN KESKEN SOVITUT/SOVITTAVAT KO. MÄRKÄTILAKORJAUKSET

  • Tarkoitetaan korjauksia joiden käynnistäminen aloitetaan, tai voidaan aloittaa, tällä tilikaudella, ja joiden oletetaan valmistuvan joko tällä, tai viimeistään seuraavalla, tilikaudella.

Tämän kohdan asiat laaditaan/päivitetään kohdan 4.1 yleisohjeen mukaisesti. Kyseisen päivityksen lopputuloksena syntyy M-VKO:n luonnos, tai päivitysversio, jossa on omana kohtanaan eritelty märkätilojen (1) taloyhtiölähtöiset tarve-vuosikorjaukset, ja (2) ne osakaslähtöiset peruskorjaukset joihin taloyhtiö osallistuu, tai voi osallistua, kph-kortin mukaisesti, ja joiden toteuttamisesta taloyhtiön hallitus on jo päättänyt.

Edellä kuvatut asiat voivat taloyhtiön hallituksen kokoukselle laatia tekninen isännöitsijä ja hallinnollinen isännöitsijä; ilmoitukset näistä hallitukselle kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti.

4.1.2 SEURAAVAT MAHDOLLISET KORJAUSSUUNNITELTAVAT KO. MÄRKÄTILAKORJAUKSET

  • Näillä tarkoitetaan niitä, joiden korjaussuunnittelun taloyhtiölähtöiselle käynnistämiselle lähitulevaisuudessa on olemassa painavia syitä, kuten korjaustarvekartoitusten, kuntotutkimusten, tms., lausuntojen suositukset.

Tämä kohdan tarkoitus on vastata kysymykseen:mitä olennaisia/huomattavia märkätilojen ko. korjaussuunnitteluja on odotettavissa kyseisellä tilikaudella?

Tämän kohdan asiat laaditaan/päivitetään kohdan 4.1 yleisohjeen mukaisesti. Kyseisen päivityksen lopputuloksena syntyy M-VKO:n luonnos, tai päivitysversio, jossa on omana kohtanaan eritelty märkätilojen (1) taloyhtiölähtöiset tarve-vuosikorjaukset, ja (2) ne osakaslähtöiset peruskorjaukset joihin taloyhtiö osallistuu, tai voi osallistua, kph-kortin mukaisesti, ja joiden toteuttamisesta taloyhtiön hallitus ei vielä ole varsinaisesti päättänyt, mutta jotka voidaan muutoin pätevin perustein tulkita lähiaikoina tulevan taloyhtiölähtöisen korjaussuunnittelun alaisiksi.

Edellä kuvatut asiat voivat taloyhtiön hallituksen kokoukselle laatia tekninen isännöitsijä ja hallinnollinen isännöitsijä; ilmoitukset näistä hallitukselle kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti.

4.2 YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSELLÄ, ENNAKOIVINA KOSTEUSVAURIO (- TAI VASTAAVINA -) -KORJAUKSINA, KOKONAAN TALOYHTIÖLÄHTÖISESTI PERUSKORJATTAVAT MÄRKÄTILAT

Taloyhtiölähtöisesti toteutettavana ennakoivana kosteusvaurio (-tai vastaavana-) korjauksena tarkoitetaan märkätilakorjausta (yleensä koko märkätilan peruskorjaus) käyttöikänsä päähän tulleessa märkätilassa, joissa ei vielä olla todettu huomattavaa kosteus- tms. vauriota, mutta jonka peruskorjaamisesta yhtiökokous on tehnyt päätöksen. Yhtiökokouksen korjauspäätöksen perusteena voi olla esim. että käyttöiän päättymisestä aiheutuu kyseistä märkätilasta kohtuutonta riskinottoa taloyhtiölle.

Tämä kohdan tarkoitus on vastata kysymykseen: mitä olennaisia/huomattavia märkätilojen ko. korjaussuunnitteluja/korjauksia on yhtiökokousten päätösten nojalla odotettavissa kyseisellä tilikaudella?

Edellä kuvatut asiat voivat taloyhtiön hallituksen kokoukselle laatia tekninen isännöitsijä ja hallinnollinen isännöitsijä; ilmoitukset näistä hallitukselle kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti. Hallituksen kokouksen käsittelyn jälkeen kyseiset korjaus- ja korjaubudjetti-esitykset voidaan viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

4.3 TÄYSIN OSAKASLÄHTÖISESTI PERUSKORJATTAVAT MÄRKÄTILAT JA MÄRKÄTILOJEN MUUTOSTYÖT, JOISSA TALOYHTIÖLLÄ EI OLE KPH-KORTIN MUKAISIA HYVITYSVELVOLLISUUKSIA

Tämä kohdan tarkoitus on vastata kysymykseen: mitä märkätilojen ko. korjaussuunnitteluja ja/tai korjauksia on odotettavissa kyseisellä tilikaudella?

Edellä kuvatut asiat, siltä osin kuin niitä pystytään ennakoimaan, voivat taloyhtiön hallituksen kokoukselle laatia tekninen isännöitsijä ja hallinnollinen isännöitsijä; ilmoitukset näistä hallitukselle kohdassa 2 ilmoitetun mukaisesti.

5. MISTÄ OTETAAN JOHTOA M-VKO:N LAATIMISEEN?

Seuraavista lähteistä:

*********

LINKIT M-VKO:IIN

Kiinteistöliitto