************

Tätä sivua on päivitetty: 4.12.2013

Sivu on avattu alunperin: 13.7.2013

HUOMIO: TÄMÄ SIVU ON TOISTAISEKSI OSIN TYÖN ALLA.

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

************

MÄRKÄTILOJEN TALOYHTIÖLÄHTÖISEN KUNNOSSAPIDON PITKÄN TÄHTÄIMEN (10v) SUUNNITELMA "M-PTS" TILIKAUSILLE 2014-2024

TILANNEKUVA

Märkätilojen taloyhtiölähtöisen kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelmaa ei ole luotu kyseiselle pitkän tähtäimen jaksolle, eikä sellaista ole vahvistettu yhtiökokouksessa.

Mutta, yhtiökokouksessa/yhtiökokouksissa on:

  • vahvistettu yksittäistapauksina korjattavien märkätilojen korjausta koskeva ohjeistus (kph-kortti), joka joiltain osin vastaa märkätilojen taloyhtiölähtöisen korjaamisen pitkäntähtäimen suunnitelmaa (M-PTS)
  • esitetty lakisääteisiä, hallituksen vahvistamia, taloyhtiön kiinteistön kunnossapitotarveselvityksiä, joista ilmenee vähintään 5 tulevan vuoden huomattavat kunnossapito-/korjaustarpeet, sisältäen mainninnat myös märkätilojen mahdollisista huomattavista korjaustarpeista alustavine kustannusarvioineen.
  • vahvistettu, tilikauden talouasvion vahvistamisen yhteydessä, märkätilojen korjausten tilikausikohtaisia korjausbudjetteja

Lisäksi, hallituksella on syksystä 2011 ollut käytössään teknisen isännöitsijän yhdessä hallituksen kanssa päivittämä märkätilojen kunnossapitohistoria-, -tarve-, ja -aikataulusuositus-taulukko. Tämä taulukko vastaa joiltain osin myös M-PTS:aa, koska siinä annetaan märkätilojen korjausaikataulusuosituksia myös pitkää tähtäintä (10-15v) ajatellen. Sitä ei kuitenkaan voida pitää M-PTS:ana sanan varsinaisessa merkityksessä niiltä osin, kun sitä ei ole vahvistettu yhtiökokouksessa, ja kun siinä ei ole laajemmin kuvattu märkätilojen kunnossapidon pitkän tähtäimen tavoitteita ja periaatteita. PTS-termin osalta on myös syytä ymmärtää, että sillä yleensä viitataan 2-3 rakennusalan insinöörin, jotka ovat usein eri ala-alojen rakennusinsinöörejä, tekemään PTS:aan, joka täyttää tietyt yleiset PTS:n laatimisen kriteerit, standardit tms. Teknisen isännöitsijän yhdessä hallituksen kanssa laatima taulukko ei pysty niihin kriteereihin ja standardeihin täysin vastaamaan.

**********

1. TALOYHTIÖN YLEISET LAATUTAVOITTEET MÄRKÄTILOJEN KUNNOSSAPIDOSSA PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ

1.1 MÄRKÄTILOJEN (TALOYHTIÖN) YLEISEN JA YHTÄLÄISEN RAKENNUSTEKNISEN JA ASUINTILA-LAATUTASON TAVOITTEET PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ

Taloyhtiön tavoite märkätilojen yleisen ja yhtäläisen laatutason osalta pitkällä tähtäimellä on perustaso.

Taloyhtiön yleinen ja yhtäläinen perustaso tarkoittaa asuinhuoneistojen märkätilojen kohdalla taloyhtiön alkuperäisissä rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyä käyttötarkoitusta, tilajakoa, rakennusteknisiä ratkaisuja, sekä laatutasoa seuraavin (yhtiökokouksen hyväksymin, tai hyväksyttävin) muutoksin/uudistuksin:

  • muutostyö 1: kylpyhuoneen ja saunan välisen, alkuperäistasoisen kevytrakenteisen seinän muuttaminen nykyisten rakennussuositusten mukaiseksi, so. puuanturallisesta kivianturalliseksi, ja puurunkoisesta ja metallirunkoiseksi mikäli saunapaneloinnin kiinnittäminen metallirunkoon onnistuu vaivattomasti, tällöin poistuu puuanturan ja puurungon kondensoitumismahdollisuuteen liittyvä kosteus-/home-/mikrobivaurioriski

  • muutostyö 2: märkätilan käyttövesiputkien pinta-asenteiseksi saattamiseen liittyvät välttämättömät muutostyöt

Perustasoisissa kylpyhuoneissa on asukkaan valinnan mukaan lattiamateriaalina joko VTT:n vesieristesertifioinnin mukainen muovimatto kuumahitsatuin saumoin, joka toimii samanaikaisesti sekä vesieristeenä että pintaverhousmateriaalina, tai kaakeli jonka alla on erillinen sivelty vesieriste. Seinissä on kaakelit, joiden alla vesieristeenä vastaava sivelty vesieriste kuin lattiassa. Muut materiaalit tulkitaan laadullisiksi muutoksiksi perustasosta, ja niiden käytöstä tulee erikseen sopia osakkaan ja taloyhtiön kesken.

Edelläkuvattu kuvaus asuiinhuoneistojen märkätilojen perustasosta on mainittu taloyhtiön kph-kortissa (ensimmäinen kph-kortin päivitysversio), ja tämä laatutaso astuu voimaan kun yhtiökokous (esim. syysyhtiökokous 2013) hyväksyy kyseisen päivityksen kph-kortista.

1.2 MÄRKÄTILOJEN KUNNOSSAPITO-TOIMINNAN LAADUN TAVOITTEET PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ

1.2.1 MÄRKÄTILOJEN TALOYHTIÖLÄHTÖISEN KUNNOSSAPITO-TOIMINNAN LAADUN TAVOITTEET PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ

Taloyhtiölähtöisesti märkätiloja korjataan suunnitelmallisesti, korjaustarvetta ennakoiden, sekä aina tarvittaessa.

Lisäksi, kph-kortissa määrätyin ehdoin, taloyhtiö osallistuu osakaslähtöisten märkätilakorjausten ja muutostöiden suunnitteluun, toteutukseen ja valvontaan. Tämän toiminnan tarkoituksena on varmistaa osakaslähtöisten märkätilakorjausten laatu, sekä myös taloudellisesti tukea osakaslähtöisiä märkätilojen peruskorjauksia, erityisesti kun kyseessä on käyttöikänsä loppua lähestyvä märkätila.

Märkätilojen taloyhtiölähtöisen kunnossapidon suunnitelmallisuus sekä märkätilojen korjaustarpeen ennakoiminen toteutuu seuraavilla keinoilla (kaikki keinot yhdessä):

1. Seuraamalla ja arvioimalla märkätilojen kuntoa ja korjaustarvetta suunnitelmallisesti:

  • taloyhtiölähtöisesti kartoitetaan märkätilojen korjaustarvetta säännöllisesti, vähintään 10 vuoden välein
  • taloyhtiö suorittaa märkätilojen taustarakenteiden kuntokartoituksia/-tutkimuksia aina kun märkätilaa peruskorjataan (riippumatta siitä korjataanko osakas- vai taloyhtiölähtöisesti. Tämä on määritelty kph-kortissa).
  • taloyhtiö seuraa märkätilojen korjaushistoriaa, sisältäen myös osakaslähtöisten märkätilakorjausten historian seuraamisen

2. Korjaussuunnitelmin ja -ohjelmin, sekä talousarvioin ja tarvittaessa rahoitussuunnitelmin (jotka taloyhtiön hallitus laatii märkätilojen kunto- ja korjaustarvearvioiden perusteella, mainittu edellä)

  • taloyhtiöllä on, tai voi olla, hallituksen hyväksymä märkätilojen pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma ja -kustannusarvio (M-PTS: tämä asiakirja tässä),
  • taloyhtiöllä on, tai voi olla, hallituksen laatima / tilaama, ja varsinaisen yhtiökokouksen hyväksymä märkätilojen pitkäntähtäimen kunnossapito-/korjausohjelma ja -kustannusarvio, sekä -rahoitussuunnitelma (M-PTO 2014-2019/2020),
  • taloyhtiöllä on yhtiökokouksen hyväksymät märkätilojen vuosittaiset kunnossapito-/korjausohjelmat (M-VKO) ja sisältäen ko. korjausten talousarviot, sekä tarvittaessa rahoitussuunnitelmat

Yhteenvetona kohdista 1 ja 2:

  • Isännötsijällä, teknisellä isännöitsijällä ja taloyhtiön hallituksella tulee olla tilannekuva siitä kuinka monta taloyhtiölähtöistä märkätilakorjausta on suunniteltu tehtävän, tai voidaan tarvittaessa tehdä, jokaisella kuluvalla tilikaudella, ja kuinka monta arveltavasti on suositeltavaa tehdä, tai voidaan tarvittaessa tehdä, seuraavalla tilikaudella.

3. Tarjoamalla kph-kortissa määrätyin ehdoin korjaussuunnittelu-apua, sekä korjauskuluihin osallistumista jopa yli sen mitä asunto-osakeyhtiö laki määrää, niille osakkaille, jotka osakaslähtöisesti peruskorjaavat käyttöikänsä loppua lähestyvän märkätilan (kph- ja/tai sauna)

1.2.2 MÄRKÄTILOJEN OSAKASLÄHTÖISEN KUNNOSSAPIDON TALOYHTIÖLÄHTÖISEN TUKEMISEN LAADUN TAVOITTEET PITKÄLLÄ TÄHTÄIMELLÄ

Taloyhtiö ohjeistaa märkätilojen osakaslähtöistä käyttöä ja kunnossapitoa (huoltoa, korjaamista ja muutostöitä) hallituksen hyväksymillä ohjeistuksilla. Märkätilojen osakaslähtöisestä

...on jokaisesta omat ohjeistuksensa (ohjeet avautuvat linkkien takaa, ja ne ovat M-PTS:n liitteitä).

1.2.2.1 TALOYHTIÖN PITKÄN TÄHTÄIMEN TAVOITTEET MÄRKÄTILOJEN ASUKAS-KÄYTÖN JA ASUKASLÄHTÖSEN KUNNON VALVONNAN OHJEISTAMISEN OSALTA

Taloyhtiö ohjeistaa asukkaita asuinhuoneistojen märkätilojen käytössä ja kunnon valvonnasta taloyhtiön kotisivuilla olevilla ohjeistuksilla. (Katso edellisen kohdan linkit.)

1.2.2.2 TALOYHTIÖN PITKÄN TÄHTÄIMEN TAVOITTEET MÄRKÄTILOJEN OSAKASLÄHTÖISEN KORJAAMISEN JA MUUTOSTÖIDEN OHJEISTAMISEN, VALVONNAN JA KUSTANNUSTEN JAON (JYVITTÄMINEN JA HYVITTÄMINEN) OSALTA

Taloyhtiö ohjeistaa osakkaita osakaslähtöisissä märkätilakorjauksissa ja -muutostöissä yhtiökokouksen hyväksymän kph-kortin avulla.

KPH-kortissa määrätyin ehdoin taloyhtiö myös:

  • valvoo osakaslähtöisiä märkätilakorjauksia ja -muutostöitä, sekä lisäksi
  • voi tietyin ehdoin hyvittää osakkaalle korjauskustannuksia (esim. vesieristyksen asentaminen, vesiputkien muutostyöt pinta-asenteisiksi, jne.).

2. MÄRKÄTILOJEN TALOYHTIÖLÄHTÖISEN HUOLLON JA VÄHÄISEN PAIKKAKORJAAMISEN TAVOITTEET (ELI SUUNNITELMA) KYSEISELLÄ PITKÄN TÄHTÄIMEN JAKSOLLA

LAATIMISEN SISÄLTÖ/VAIHEET

1. Päivitetään märkätilojen kunnossapitohistoria-, -tarve-, ja -aikataulusuositus-taulukko, seuraavien seikkojen osalta:

  • huolto-/paikkakorjaustoimien kiireysjärjestyksen päivittäminen kerran vuodessa ja aina kun uutta tietoa ilmenee
  • kiirellisesti huolto-/paikkakorjattavien korjaussisältöjen alustava määrittäminen/päivittäminen kerran vuodessa ja aina kun uutta tietoa ilmenee

2. Teetetään vähintään kerran 5 vuodessa märkätilojen huolto- ja paikkakorjaamisen tarvekatselmus. Katselmuksen voi suorittaa esim. tekninen isännöitsijä.

3. Jos on odotettavissa useita, tai yksittäisiä mutta kalliita, märkätilojen huolto-/paikkakorjaustoimia, tulee isännöitsijän laatia yhdessä hallituksen kanssa märkätilojen vuosihuolto-/paikkakorjaus-ohjelma, sekä -kustannusarvio, ja tuotava se yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

3. MÄRKÄTILOJEN TALOYHTIÖLÄHTÖISEN PERUSKORJAAMISEN TAVOITTEET (ELI SUUNNITELMA) KYSEISELLÄ PITKÄN TÄHTÄIMEN JAKSOLLA

LAATIMISEN SISÄLTÖ/VAIHEET

1. Päivitetään märkätilojen kunnossapitohistoria-, -tarve-, ja -aikataulusuositus-taulukko, seuraavien seikkojen osalta:

  • peruskorjausten kiireysjärjestyksen päivittäminen kerran vuodessa ja aina kun uutta tietoa ilmenee
  • kiirellisesti peruskorjattavien korjaussisältöjen alustava määrittäminen/päivittäminen kerran vuodessa ja aina kun uutta tietoa ilmenee

2. Teetetään vähintään kerran 5 vuodessa märkätilojen peruskorjaamisen tarvekatselmus. Katselmuksen voi suorittaa esim. tekninen isännöitsijä.

3. Jos on odotettavissa lukuisten märkätilojen peruskorjaustarvetta tulee isännöitsijän laatia yhdessä hallituksen kanssa joko 1) märkätilojen pitkän tähtäimen kunnossapito-ohjelma, sekä -kustannusarvio, tai 2) esitys märkätilojen kertakorjaustoimenpiteenä suoritettavan peruskorjaushankkeen suunnittelun käynnistämisestä, ja tuotava se yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

4. LIITTEET

  1. MÄRKÄTILOJEN TALOYHTIÖLÄHTÖISEN KUNNOSSAPIDON PITKÄN TÄHTÄIMEN (5-10-VUOTIS) KUNNOSSAPITO-OHJELMA "M-PTO 2014-2019/2020"

Kiinteistöliitto