Tätä sivua on päivitetty: 4.11.2013

SIVU ON OSIN TYÖNALLA.

Sivu on avattu alunperin: 2011

Ala- ja rinnakkaissivuja on voitu avata ja päivittää muulloin.

Kaikki kommentit ovat tervetulleita ja ne voi toimittaa kotisivujen päivittäjälle.

OIKEUDELLINEN HUOMAUTUS

• Tiedot saattavat olla vanhentuneita tai epähuomiosta virheellisiä. Tarvittaessa tarkista oikeat ja ajankohtaiset tiedot siltä jolle asia kuuluu, ensisijaisesti hallinnolliselta isännöitsijältä tai tekniseltä isännöitsijältä, muutoin esim. taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta, tai turvallisuusasioissa esim. turvallisuusvastaavalta mikäli sellainen on valittu .
• Kopiointi oikeudet / Copyrights: Asunto Oy Vanha Kaarelantie 7

*******************

NEUVOJA TALOYHTIÖN HALLITUKSEN JA ASUKKAIDEN/OSAKKAIDEN KESKISIIN KESKUSTELUIHIN JA ASIOIDEN HOITOON

TALOYHTIÖN HALLITUKSEN ROOLISTA TALOYHTIÖN HALLINNOSSA

Taloyhtiön hallituksen rooli taloyhtiöhallinnon yleisessä kontekstissa, ja ottaen huomioon mm. suomalaisen yleisen taloyhtiöhallintohistorian ja lainsäädännön, on ensisijaisesti valvoa, että taloyhtiön hallintoa (taloudenhoitoa ja kiinteistönhoitoa) hoidetaan hyvän taloyhtiö hallintotavan ja hyvän taloyhtiökiinteistönhoito-tavan mukaan.

Hallitus on siis ensisijaisesti valvova elin, eikä toimeenpaneva elin kuten esim. isännöitsijä, huoltoyritys, tekninen isännöitsijä jne. Poikkeukkeuksen voi kuitenkin tehdä, mikäli on tilanne, että taloyhtiöltä puuttuu tietyt toimeenpanoelimet kuten isännöitsijä, kiinteistönhuoltopalveluja tuottava huoltoyhtiö, tms. Tällaisessa tilanteessa hallitus joutuu arveltavasti toimimaan myös toimeenpanoelimenä. Suomalaisessa kerrostaloyhtiö-hallintohistoriassa tämä voidaan kuitenkin tulkita poikkeustilanteeksi.

Taloyhtiön hallituksen osalta ollennaista on myös ymmärtää, että hallitus koostuu usein henkilöistä, joille taloyhtiön hallituksessa toimiminen tapahtuu päätyön ja arkielämän ohessa, eräänlaisena lisävelvollisuutena, ja ilman merkittävää taloudellista korvausta tästä. Usein hallituksen jäsenet ovat myös ns. maallikkojäseniä eli tavallisia kansalaisia, joiden koulutustaustaan ja varsinaiseen asiantuntemukseen ei kuulu taloyhtiön hallinnolliset, tai kiinteistönpidon käytännölliset, asiat.

Näin ollen, mikäli asiasi on luonteeltaan ´virallinen´ eli se olennaisesti koskee sinun ja taloyhtiön välisiä sopimuksellisia asioita, osakkeenomistajan oikeuksia tms., on suositeltavaa, että olet ensisijaisesti yhteydessä siihen taloyhtiön toimielimeen tai toimihenkilöön, jolle asian hoito ensisijaisesti kuuluuu, kuten isännöitsijään, huoltomieheen, tekniseen isännöitsijään, siivoojaan tms.

Taloyhtiön hallitukseen on suotavaa ottaa yhteyttä silloin kun asiana on:

1. KANTELU, joka koskeeseuraavien tahojen puutteellista toimintaa:
   • taloyhtiönhallinnosta vastaava toimielin (kuten isännöitsijä/isännöintiyrityksen, hallitus tai hallituksen edustaja) tai
   • kiinteistön hoidosta vastaava (huoltoyritys, huoltomies, jätehuoltoyritys tms)muu taloyhtiön edunvalvontaan ja toimintaan olennaisesti osallistuva taho
   • HUOMIO: Lue kantelua koskeva ohjeistus joka löytyy tästä linkistä.
2. TALOYHTIÖTÄ KOSKEVA ASIA, JOKA LUONTEENSA PUOLESTA EI KUULU ISÄNNÖITSIJÄLLE, KIINTEISTÖN HUOLLOSTA VASTAAVALLE, SIIVOOJALLE, JÄTEHUOLLOSTA VASTAAVALLE, TMS.
3. KIIREELLINEN TAI MUULTA LAADULTAAN sellainen että hallituksen puheenjohtajan/hallituksen on hyvä olla siitä tietoinen
4. KEHITYS-IDEA taloyhtiön hallinnon tai kiinteistönpidon kehittämiseksi

Erityistapauksena kirjallisuudessa mainitaan myös asukkaan oikeus olla yhteydessä hallitukseen kun asiana on:

• taloyhtiötä vastaan käytävän oikeusasian kanne-/haasteilmoituksen jättö (vastaanottajan saantokuittausta vastaan) mikäli on mahdollista, että isännöitsijä ei ehtisi sitä vastaanottamaan määräaikaan mennessä. Vastaanottajan tulee saattaa kanne-/haasteilmoitus viipymättä isännöitsijän ja kaikkien hallituksen jäsenten tietoon.
• hallituksen jäsenen kirjallisesti laatiman hallituksen jäsenyyden irtisanomisilmoituksen luovuttaminen taloyhtiön edustajalle. Yleensä tämä tehdään isännöitsijälle, mutta hallituksen jäsenellä, erityisesti puheenjohtajalla, on velvollisuus myös vastaanottaa ko. ilmoitus. Irtisanomisilmoituksen tulee olla luovuttajan allekirjoittama, päiväämä ja siinä tulee lukea mistä lähtien irtisanoutuminen on alkava. Vastaanottajan tulee allekirjoituksellaan kuitata irtisanomisilmoitukseen ajankohta jolloin irtisanomisilmoitus on vastaanotettu ja luovuttaa erillinen, (hallituksen jäsenen) allekirjoituksella vahvistettu, saantokuittaustosite ilmoituksen antaneelle. Lisäksi vastaanottajan tulee saattaa irtisanomisilmoitus viipymättä isännöitsijän ja kaikkien hallituksen jäsenten tietoon.

Asukas/osakas voi toki ottaa hallituksen jäseneen yhteyttä ilman varsinaista asianhoitotarvettakin, mutta hänen on syytä varautua siihen, että hallituksen jäsenellä on oikeus harkita ja päättää missä määrin, milloin ja miten on tavoitettavissa.

************

YLEISTÄ HALLITUKSEN JÄSENTEN VELVOLLISUUKSISTA JA SIITÄ MITÄ VOIDAAN PITÄÄ HYVÄNÄ HALLITUKSEN JÄSENEN TEHTÄVÄNHOITONA

(Ellei hallituksessa ole toisin sovittu...) taloyhtiön hallituksen jäsenillä ei ole päivystysvelvollisuutta eikä suoranaista velvollisuutta muutenkaan ryhtyä ensisijaisena tahona hoitamaan:

• taloyhtiön kiinteistön hoitoon kuuluvia arkisia asioita: nämä kuuluvat ensisijaisesti huoltoyritykselle tai siivoojalle (huolto- ja siivoussopimuksessa sovitun mukaisesti)
• taloyhtiön hallintoon ja taloudenpitoon kuuluvia käytännön asioita: näiden hoitamisesta vastaa ensisijaisesti isännöitsijä (isännöintisopimuksessa sovitun mukaisesti)
• asukkaan henkilökohtaisen sopimis- ja sopimusvastuunalaisia asioita ko. asukkaan puolesta

Yleiseen hyvään tapaan kuitenkin kuuluu, että saadessaan tietää asukasta, asukkaan oikeuksia tai taloyhtiötä, koskevasta epäkohdasta, hallituksen jäsen viipymättä:

• ottaa ainakin alustavasti selvää minkä laatuinen epäkohta on kyseessä ja ketä/mitä se koskettaa
• arvioi mitä välitöntä haittaa ko. epäkohdasta voi seurata
• arvioi kenen vastuulle ko. asian hoitaminen normaalisti kuuluu (isännöitsijälle/huoltomiehelle/siivoojalle/asukkaalle/poliisille/palokunnalle/suojelupäälikölle/jne), sekä onko asia sellainen, että sen hoidosta hallituksessa vastaa tietty henkilö, ja pyytää asianomaista olemaan yhteydessä kyseiseen tahoon/henkilöön
• ottaa selvää kuka tekee asiaa koskevan vika-/häiriöilmoituksen, kenelle ja mihin mennessä sekä varmistaa asian myöhemmin
• tekee itse vika- /häiriöilmoituksen mikäli asianomainen ei syystä tai toisesta sitä pystyisi tekemään
• erityistä kiireellisyyttä vaativissa tilanteissa tai muuten tarvittaessa auttaa itse asian korjaamisessa niiltä osin kuin on mahdollista omaa turvallisuuttaan unohtamatta (esim. kun on ilmeistä, että asian korjaamatta jättäminen tai sen viivyttäminen aiheuttaisi todennäköisesti olennaista vahinkoa taloyhtiölle tai sen asukkaalle).
• seuraa asian korjaantumista ja ilmoittaa tässä ilmenevistä puutteista asian hoitamisesta vastuulliselle taholle

Hallituksen jäsenen oman toiminnan kannalta olennaista on ottaa huomioon, että asiat, jotka ovat mm. kiinteistönhoidon sopimuksin sovittu ulkopuolisen palveluntarjoajan (huoltoyrityksen, siivoojan/siivousyrityksen, isännöintiyrityksen) tehtäväksi on syytä myös jättää sellaisen tahon selvitettäväksi ja toimeksipantavaksi ja kun epäkohta-asia ei ole sellainen, että se aiheuttaisi välitöntä vaaraa tai vahinkoa kenellekään.

• Pääsääntöisesti ei ole tarkoituksenmukaista, että hallituksen jäsen (esim. pelkästä omasta hyvästä eleestään) työllistää itsensä tehtävillä, joiden hoitamisesta on sopimusperusteisesti sovittu ulkopuolisen palveluntarjoajan kanssa, joka myös usein on vastuussa toteutuksen lopputuloksista ja niiden mahdollisista jälkiseuraamuksista. Esimerkiksi kiinteistössä olevan pienenkin puutteen - josta ei ole välitöntä varaa kenellekään - korjaaminen (esimerkiksi vaikka irronneen aitalaudan naulaaminen paikalleen) kannattaa jättää huoltoyritykselle, joka jokatapauksessa joutuu olemaan tietoinen kyseistä korjauksesta, seuraamaan sen korjauksen kestoa, arvioimaan korjaustoimenpiteen vaikutuksia siinä kokonaisuudessa mihin se liittyy, ja jonka kunnossapidosta vastaa.

LINKKEJÄ JA LÄHTEITÄ HALLITUSTYÖSKENTELYYN JA HALLITUSJÄSENEN TOIMENKUVAAN

• "Hyvän taloyhtiön hallitus" (Isännöintiliitto ry)