Taloyhtiössä on valittava isännöitsijä aina, jos yhtiöjärjestyksessä määrätään, että yhtiöllä on isännöitsijä. Muussa tapauksessa yhtiökokouksella on valta päättää isännöitsijän ottamisesta yhtiölle. Jos isännöitsijää ei ole, talohtiön hallitus huolehtii kaikista isännöitsijälle kuuluvista tehtävistä. Isännöintisopimus voidaan tehdä isännöitsijätoimiston tai pää- tai sivutoimisen isännöitsijän kanssa. Hallitus tekee taloyhtiön puolesta sopimuksen isännöinnistä. Isännöintisopimusta tehtäessä on olennaista sopia mahdollisimman tarkasti, mitä isännöintisopimus sisältää ja mitkä tehtävät kuuluvat kuukausipalkkioon ja mitkä tehtävät erillislaskutuksen piiriin.

Asunto-osakeyhtiölaissa määrätään, että isännöitsijän valitsee ja erottaa aina taloyhtiön hallitus. Edes yhtiöjärjestyksen määräyksellä ei isännöitsijän valinta voi kuulua yhtiökokoukselle. Isännöitsijän tulee täyttää samat muodolliset kelpoisuusehdot kuin hallituksen jäsenten eli vajaavaltainen tai konkurssissa oleva ei voi toimia isännöitsijänä. Laissa ei ole asetettu pätevyysvaatimuksia, mutta käytännössä isännöitsijän ammattitaito on taloyhtiölle erittäin tärkeää. Isännöintiyrityksistä osa on ISA-auktorisoituja.

Isännöitsijän rooli taloyhtiön hoidossa on keskeinen. Hallituksen eräs keskeisimpiä tehtäviä on pitää huolta siitä, että taloyhtiöllä on mahdollisimman pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä. Hallituksen tehtävänä on ohjeistaa ja valvoa isännöitsijän tehtävien suorittamista. Koulutus ja työkokemus ovat merkittäviä seikkoja ja niiden lisäksi myös kyky toimia ihmisten kanssa on tehtävän hoidon kannalta olennaista.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Juoksevaan hallintoon sisältyviä tehtäviä ei laissa ole voitu yksityiskohtaisesti määritellä. Ne määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä alalla muodostuneen käytännön mukaisesti. Lisäksi laissa on mainittu joitakin isännöitsijälle kuuluvia erityistehtäviä kuten isännöitsijäntodistuksen antaminen sekä huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Yhtiökokouksella olevan yleistoimivallan vuoksi juoksevaan hallintoon eivät kuulu tehtävät, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioiden ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai asumiskustannuksiin. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa yhtiökokouksen tai edes hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa.